Ostatnie komentarze

Rok 2018 na rynku mieszkaniowym – thriller z happy endem
22 styczeń 2019
Katarzyna Kuniewicz

Podsumowanie 2018 roku na rynku nowych mieszkań
31 grudzień 2018
Kazimierz Kirejczyk, FRICS

Mieszkanie to za mało. Kupujący są gotowi dopłacić za wygodę, technologie i miejskie usługi
3 grudzień 2018
Katarzyna Kuniewicz

Najem długoterminowy tylko na rok?
21 listopad 2018
Dr Maximilian Mendel, MRICS

Sprzedaż spada, ale „taniej nie będzie”
18 październik 2018
Katarzyna Kuniewicz

Wola – dzielnica, która z brzydkiego kaczątka stała się łabędziem

3 sierpień 2017

Wola to dzielnica, która budzi wśród nabywców mieszkań wiele emocji. Jedni kochają, inni nienawidzą. Faktem jest jednak, że obecnie buduje się tu i sprzedaje więcej mieszkań niż na Białołęce czy Mokotowie, a średnia cena mieszkań przekracza 8,4 tys. zł/mkw. wyprzedzając pod tym względem choćby Wilanów.

Wola jest przykładem dzielnicy, która w minionych kilkunastu latach przeszła ewolucję od dzielnicy o bardzo małej skali nowego budownictwa mieszkaniowego o przeciętnym standardzie, do dzielnicy o największej skali budownictwa w Warszawie, mieszczącego się w szerokim spektrum cenowo-jakościowym.

Wystarczyła zaledwie dekada, by z typowego terenu przemysłowego, gdzie jeszcze w 2006 oddano do użytkowania niespełna 100 nowych mieszkań, przekształcić się w jedną z najpopularniejszych pod tym względem dzielnic Warszawy, gdzie powstaje ponad 3 tys. mieszkań rocznie. Połowa z tej puli przypada na rejon centralnej Woli, czy też inaczej ujmując, zachodniego centrum Warszawy.

Wschodnia Wola = Zachodnie Centrum

Kluczowe znaczenie dla rozwoju sektora mieszkaniowego w tym rejonie miasta miały pionierskie decyzje inwestorów w segmencie biurowym. Najbardziej spektakularne z nich to Daewoo Tower (1999), biurowiec centrali banku Pekao (1993), kompleks biurowy banku PBK (1999) przy rondzie Daszyńskiego, siedziba Kredyt Banku i centrali BGŻ przy ul. Kasprzaka. Dla wizerunku tego rejonu ważne było również otwarcie Muzeum Powstania Warszawskiego (2005) i hotelu Hilton (2006).

Liczba mieszkań sprzedawanych rocznie w rejonie centralnej Woli wynosiła w latach 2009 – 2015 ok. 300-400 jednostek, za wyjątkiem bardzo słabego pod tym względem 2012 roku, kiedy to dość wyraźnie zmalała także dostępna oferta. Na tym tle wyniki 2016 roku miały rekordowy charakter: łącznie sprzedanych zostało ponad 1000 lokali, przy zbliżonej liczbie jednostek wprowadzonych na rynek.

 

Więcej niż na Białołęce i Mokotowie

Jeśli spojrzeć szerzej na budownictwo mieszkaniowe w całej dzielnicy, wygląda to jeszcze ciekawiej. W latach 2007-2016 do użytkowania oddano tam łącznie ponad 17 tys. mieszkań (średnio ok. 1700 rocznie). Na wynik ten jednak deweloperzy zapracowali najbardziej w ostatnich 2-3 latach. W samym tylko 2016 roku do sprzedaży trafiło tam 4,3 tys. mieszkań, a nabywców znalazło ponad 4 tys. nowych lokali. Pod tym względem Wola znacznie wyprzedziła tak popularne dotychczas dzielnice jak Mokotów i Białołęka. Nic też nie wskazuje na to, by zainteresowanie tą dzielnicą zarówno wśród deweloperów jak i nabywców miało się zmienić w 2017 roku.

Na podkreślenie zasługuje fakt wyraźnego i systematycznego wzrostu cen w ostatnich trzech latach. Przeciętna cena metra kwadratowego lokali znajdujących się w ofercie na koniec 2016 roku była o 9% wyższa od analogicznej ceny rok wcześniej, o 12% - dla okresu dwóch lat i o 16% w okresie trzech lat. 

Rosnąca popularność tego rejonu to przede wszystkim połączenie dwóch kluczowych czynników: zwiększającej się z roku na rok liczby miejsc pracy w nowoczesnych biurowcach oraz dostępności komunikacyjnej. Kluczowe znaczenie ma w tym przypadku metro, ale także dobrze rozwinięta i zmodernizowana sieć tramwajowa i autobusowa. Dość dobrze można także ocenić dostępność usług oświatowych i handlu.

Słabością tego rejonu miasta jest brak parków publicznych i prywatnych terenów zielonych. O ile można przewidywać, że ulica Grzybowska nabierze charakteru wielkomiejskiego, o tyle pasywne podejście władz miasta do problemu tworzenia nowych parków zmniejsza poważnie atrakcyjność tego rejonu dla pewnych grup docelowych, zwłaszcza dla rodzin z małymi dziećmi. W konsekwencji pewnym zagrożeniem jest powstanie monokultury społecznej zdominowanej przez singli i bezdzietne rodziny.

Od spółdzielni do najmu instytucjonalnego

Większe deweloperskie inwestycje mieszkaniowe w tym rejonie zainicjowała spółdzielnia Dembud –zespołem budynków, który powstał w rejonie ul. Żelaznej i Grzybowskiej (1995), a potem kolejnym przy ul. Łuckiej (1998). Kolejnymi znaczącymi inwestycjami mieszkaniowymi w tym rejonie były: wieżowiec Łucka City firmy JW Construction (2004), Platinum Towers firmy Atlas Estates (2009), łączący funkcję mieszkaniową i biurową JM Tower – zwany również Centrum Żelazna (2011), Apartamenty Pańska firmy Acciona (2010). Jednak prawdziwym dopalaczem dla lokalnego rynku mieszkaniowego stała się decyzja o budowie centralnego odcinka drugiej linii metra. Przyniosło to prawdziwy boom, najpierw na rynku gruntów, a potem pod względem inicjowanych i planowanych inwestycji mieszkaniowych. Sztandarowymi projektami, które świadczą o rozmachu inwestycji mieszkaniowych w tym rejonie są min. 19 dzielnica firmy Pro Urba

Równolegle zaczęły pojawiać się koncepcje przekształcenia rejonu browarów warszawskich. Obecny inwestor - Echo Investment, planuje przekształcić ten ogromny obszar w wielofunkcyjny kompleks, w którym powstaną funkcje biurowe, handlowe, rozrywkowe oraz mieszkalne z blisko 1000 mieszkań. Co istotne, deweloperzy – zarówno komercyjni jak i mieszkaniowi - przejmują na siebie tworzenie przestrzeni publicznych, które realizować mają w zamyśle funkcję miastotwórczą tak, by uniknąć w perspektywie czasu konsekwencji szybkiego ale jednowymiarowego rozwoju z jakimi boryka się obecnie Służewiec Fabryczny - powszechnie zwany warszawskim Mordorem.

To również właśnie na Woli zlokalizowany jest pierwszy w Polsce projekt, w który zdecydował się zainwestować zagraniczny fundusz inwestycyjny prowadzący działalność w sektorze instytucjonalnego najmu mieszkań. Mowa o Bouwfonds IM, który kupując w lipcu 2016 r. od Matexi Polska cały budynek ze 193 mieszkaniami dał wyraźny sygnał, że w dzielnicy istnieje ogromny potencjał dla rynku najmu.

---------------

Nic nie obrazuje lepiej potencjału rynku mieszkaniowego warszawskiej Woli niż liczby: na lata 2018-2019 deweloperzy zaplanowali w tym rejonie oddanie do użytkowania 7,4 tys. nowych mieszkań, z czego ponad 6,1 tys. (83 %) trafiło już do sprzedaży, a blisko 3/5 znalazło swoich nabywców. Na koniec czerwca 2017 roku w ofercie znajdowało się wciąż 2,8 tys. mieszkań, których średnia cena wynosiła 8483 zł/mkw.