Ostatnie komentarze

Sprzedaż mieszkań spada, ale rynek pozostaje w równowadze
31 lipiec 2019
Katarzyna Kuniewicz

Rośnie apetyt globalnych inwestorów na aktywa z obszaru Living
12 czerwiec 2019
Dr Maximilian Mendel, MRICS

Deweloperzy trzymają poziom
25 kwiecień 2019
Kazimierz Kirejczyk, FRICS

Łódź – gwiazda rynku deweloperskiego 2018 r.
6 luty 2019
Agnieszka Mikulska

Rok 2018 na rynku mieszkaniowym – thriller z happy endem
22 styczeń 2019
Katarzyna Kuniewicz

Quo vadis, polski rynku mieszkaniowy?

3 styczeń 2008

W 2007 roku sytuacja na rynkach pierwotnych większości dużych miast w Polsce w porównaniu do roku ubiegłego wyraźnie się uspokoiła. Ceny nowych mieszkań w Warszawie ustabilizowały się już w II kwartale. Popyt w stolicy jest wyraźnie niedopasowany do podaży: problemy ze sprzedażą mają deweloperzy realizujący duże i relatywnie drogie mieszkania w dzielnicach sub-centralnych, tymczasem w ofercie wciąż za mało jest tańszych mieszkań w lokalizacjach peryferyjnych. W latach 2008-2009 można się spodziewać zainteresowania segmentem mieszkań popularnych. Skutkiem może być rozbudowa podwarszawskich miejscowości, m.in. Lesznowoli, Ożarowa i Raszyna, gdzie pojawią się tańsze oferty. Zwiększenie udziału segmentu mieszkań popularnych w rynku prawdopodobnie zaowocuje spadkiem indeksów cen średnich, co niekoniecznie będzie wiązać się ze spadkiem cen w centrum Warszawy. 

W Poznaniu sytuacja wyglądała nieco inaczej. W drugim kwartale 2007 przeciętna cena nowego mieszkania w ofercie poznańskiej przewyższyła nieco poziom odnotowywany w Warszawie! W trzecim kwartale wskaźnik przeciętnej ceny ofertowej lekko zmalał, nadal był jednak o blisko 80% wyższy niż w 2006 roku, i wyniósł ponad 8,2 tys. zł/m2. Za wzrost indeksu cen ofertowych w Poznaniu odpowiada przede wszystkim zwiększona podaż apartamentów, przy wciąż relatywnie niedużej skali rynku. 

Natomiast w miastach o wielkości od 100 do 500 tysięcy mieszkańców obserwujemy wyraźne ożywienie. Do tej grupy należą m.in. Olsztyn, Białystok, Bydgoszcz czy Lublin, w którym w 2007 ceny mieszkań wzrosły o kolejne 20-30%, a także Katowice, mimo specyficznych cech tego miasta jako stolicy aglomeracji i województwa. W tych miejscowościach najwyższe wzrosty cen nastąpiły właśnie w 2007 roku.  Generalnie jednak w największych polskich aglomeracjach tempo sprzedaży utrzymywało się na stosunkowo wysokim poziomie do maja, zaś od czerwca zaczęło wyraźnie spadać. Także ceny z końca roku 2007 w większości aglomeracji są niewiele wyższe od tych z I kwartału. Jeszcze wyraźniej zjawisko to widać na rynku wtórnym. Od połowy roku indeksy średnich cen ofertowych pozostają na tym samym poziomie, natomiast agencje obrotu nieruchomościami sygnalizują wyraźny zastój, przy czym zwiększa się różnica pomiędzy cenami ofertowymi i transakcyjnymi. Zaskoczenie deweloperów wywołał jednak nie tyle spadek tempa sprzedaży i wzrostu cen w okresie letnim, co brak wyraźnego przyspieszenia jesienią. Rynek zaczął zachowywać się tak, jakby podaż zrównoważyła, a nawet przewyższyła popyt.

Jak wyjaśnić tę sytuację?  Rok 2007 był kolejnym rokiem wzrostu podaży, która niewątpliwie była najwyższa od 2001 roku. Zdecydowanie wzrosła liczba oddanych mieszkań - w skali roku powinna ona przekroczyć 130 tysięcy. Był to zatem najlepszy pod tym względem rok od początku okresu transformacji. Na rynku pojawiły się także świeżo ukończone lub bliskie ukończenia mieszkania, kupione wcześniej w celach inwestycyjnych. Ponadto liczba mieszkań i domów, na które zostały lub zostaną wydane w tym roku pozwolenia, przekroczy prawdopodobnie 220 tysięcy, co oznacza dalszy wzrost podaży. Spodziewane jest rozpoczęcie budów łącznie około 160-170 tysięcy nowych mieszkań i domów. To pozwala z kolei prognozować trend wzrostowy liczby mieszkań oddawanych do użytku w latach 2008-2009. 

Z drugiej strony, wystąpiło jednocześnie kilka czynników które wyraźnie działały ograniczająco na popyt. Po pierwsze wyraźne stało się zahamowanie zakupów o charakterze spekulacyjnym. Wzrost stóp procentowych w połączeniu z ograniczeniami w udzielaniu kredytów we frankach szwajcarskich zaowocowały zmniejszeniem liczby udzielanych kredytów, zaś wysokie ceny wpłynęły na zmniejszenie się liczby potencjalnych nabywców. Pewien wpływ może mieć także zjawisko zagranicznej emigracji zarobkowej, w której istotną grupę stanowią młodzi ludzie, dotychczas poszukujący mieszkań w kraju. Istotne okazały się również nastroje potencjalnych nabywców. Zapowiedzi globalnego kryzysu na rynkach nieruchomości, obawy o wzrost inflacji i spadek tempa rozwoju gospodarczego w kraju, a zapewne także zapowiedzi mediów o tym, że ceny muszą spaść, sprawiły, że nabywcy zdecydowali się wstrzymać z zakupami.

W sytuacji zahamowania sprzedaży reakcje deweloperów są różne. Jedni spokojnie czekają, utrzymując dotychczasowe ceny, inni decydują się na lepiej lub słabiej zakamuflowane obniżki cen. W ramach oferty promocyjnej, deweloperzy mogą opłacić za nabywcę podatek VAT (obniżka o 7%), włączyć do ceny mieszkania miejsce postojowe w garażu podziemnym, czy zaproponować w cenie pełne wykończenie lokalu, z którego nabywca może zrezygnować ( kilkanaście procent ceny).  Część inwestorów zdecydowała się wstrzymać rozpoczynanie nowych budów. Marże deweloperów w aktualnie rozpoczynanych inwestycjach kształtują się obecnie na poziomie 15-20% brutto, co oznacza spadek w porównaniu z latami poprzednimi. W przypadku pojedynczych inwestycji, rozrzutnie projektowanych i realizowanych na wyjątkowo drogich działkach, marża może nawet spaść poniżej 10%. Na spadek rentowności wpłynął także wzrost kosztów wykonawstwa.  Jeśli jednak nie nastąpi poważne zahamowanie wzrostu gospodarczego, wzrost bezrobocia, skokowy wzrost inflacji i inne niekorzystne zjawiska w gospodarce, to nie należy się spodziewać głębokich i powszechnych spadków cen.

Bardziej możliwy wydaje się scenariusz, jaki miał miejsce w okresie poakcesyjnym w Hiszpanii, gdzie po pięcioletnim okresie wzrostu cen po akcesji, w trakcie którego ceny się podwoiły, nastąpiła niewielka, kilkuprocentowa korekta po czym kilkuletni okres stagnacji. W przypadku polskiego rynku można liczyć, że efekt EURO 2012 oraz prawdopodobnego w tym samym okresie wejścia do strefy euro, może spowodować ponowne ożywienie popytu od roku 2010.