Ostatnie komentarze

Rok 2018 na rynku mieszkaniowym – thriller z happy endem
22 styczeń 2019
Katarzyna Kuniewicz

Podsumowanie 2018 roku na rynku nowych mieszkań
31 grudzień 2018
Kazimierz Kirejczyk, FRICS

Mieszkanie to za mało. Kupujący są gotowi dopłacić za wygodę, technologie i miejskie usługi
3 grudzień 2018
Katarzyna Kuniewicz

Najem długoterminowy tylko na rok?
21 listopad 2018
Dr Maximilian Mendel, MRICS

Sprzedaż spada, ale „taniej nie będzie”
18 październik 2018
Katarzyna Kuniewicz

Podsumowanie 2018 roku na rynku nowych mieszkań

31 grudzień 2018

Rok 2018 był dla rynku nowych mieszkań w Polsce pod wieloma względami nietypowy. Mimo wysokiego popytu, podaż zaczęła maleć. Pomimo mniejszej sprzedaży, wyraźnie wzrosła liczba nowych kredytów hipotecznych. Realizowany systematycznie od ponad 10 lat monitoring rynku pierwotnego - najpierw pod szyldem REAS, a teraz również w ramach JLL – pozwala nam jednak już teraz założyć, że 2018 będzie drugim najlepszym rokiem w historii polskiego rynku deweloperskiego pod względem wyników sprzedaży w największych polskich aglomeracjach.[1]

Łączna wartość zawartych umów z pewnością przewyższy tę z roku 2016. Należy się również spodziewać porównywalnej do 2016 r. liczby zawartych umów. Jednak w porównaniu z rokiem 2016 diametralnie zmieniły się nastroje uczestników rynku. Euforia i optymizm deweloperów ustąpiły miejsca obawom o przyszłość. Szerokie plany inwestycyjne stanęły pod znakiem zapytania - nie tylko ze względu na wątpliwości co do skali ewentualnego popytu, ale także jeśli chodzi o zdolność ukończenia realizowanych inwestycji przez firmy wykonawcze przeżywające trudny czas.

Przypomnijmy pokrótce jakie były najważniejsze zjawiska wpływające na nastroje i na wyniki minionego roku. Początek 2018 roku przyniósł ostatnie transakcje realizowane w ramach programu Mieszkanie dla Młodych. Program wspierający popyt na tanie mieszkania, silnie oddziałujący zwłaszcza w Poznaniu i Trójmieście, w praktyce się zakończył, ze względu na wyczerpanie środków przeznaczonych na rządowe subsydia. Przełożyło się to na spadek liczby transakcji w tym segmencie. Teoretycznie, aby utrzymać zainteresowanie nabywców tanimi mieszkaniami, deweloperzy powinni zrekompensować brak dopłat obniżkami cen. Tymczasem koszty realizacji inwestycji zaczęły gwałtownie rosnąć. Droższe stały się nie tylko działki budowlane, ale przede wszystkim oferty składane przez generalnych wykonawców. W tej sytuacji wiele firm wstrzymało się z rozpoczynaniem nowych projektów, a te, które miały jeszcze mieszkania w ofercie, zaczęły podnosić ich ceny.

Mieszkanie zamiast lokaty

Czynnikiem, któremu rynek mieszkaniowy zawdzięcza blisko pięcioletni okres prosperity (od drugiej połowy 2013 do końca 2017 roku) są najniższe w historii stopy procentowe. W pewnym okresie realne oprocentowanie depozytów spadło nawet poniżej zera. Trudno o silniejszy bodziec do tego, aby wyjąć oszczędności z banków i zainwestować je w cokolwiek, co przyniesie wyższą stopę zwrotu. Zbiegło się to w czasie z coraz bardziej niepokojącymi informacjami z rynku obligacji korporacyjnych i funduszy inwestycyjnych. Tymczasem mieszkania na wynajem wydawały się zarazem zyskowną i bezpieczną lokatą dla oszczędności. Dla części posiadaczy tzw. rezerw gotówkowych stanowiły także rozsądne zabezpieczenie na przyszłość, rodzaj prywatnego funduszu emerytalnego.

Nie mielibyśmy jednak do czynienia z tak dużym wzrostem popytu, gdyby nie dwa ważne zjawiska. Po pierwsze, oszczędności pewnej części Polaków bardzo urosły. Miało to związek i z dobrą koniunkturą gospodarczą, i z liberalną polityką podatkową. Po wtóre, wzrosło zainteresowanie najmem mieszkań, a co za tym idzie, także stawki czynszów na wolnym rynku w największych miastach. Nie bez znaczenia był w tym przypadku napływ migrantów z Ukrainy, którzy zajęli zasoby czynszowe o niższym standardzie. A w tle mamy także zjawisko nieomal zupełnego braku, i to od wielu lat, nowego budownictwa czynszowego o publicznym, społecznym charakterze. Osoby i rodziny, poszukujące samodzielnego mieszkania, są skazane na poszukiwanie go na wolnym rynku, niezależnie od tego, czy chcą je kupić, czy wynająć.

W 2018 roku liczba osób zainteresowanych zakupem mieszkania w celu późniejszego odnajęcia nie tylko nie zmniejszyła się, ale nawet wzrosła w porównaniu do lat poprzednich. W ofercie deweloperów wzrósł też udział lokali adresowanych do nabywców inwestycyjnych - z reguły mieszkań niewielkich, położonych w atrakcyjnych lokalizacjach, a zatem wyraźnie droższych w przeliczeniu na metr kwadratowy. Pojawiła się także specyficzna oferta inwestycyjna, lokali oferowanych z podatkiem VAT w wysokości 23% oraz lokali oddawanych w stanie wykończonym lub wykańczanych pod klucz przez firmy współpracujące z deweloperami. Odsetek takich mieszkań można szacować już na około 20%. Jednocześnie szybko wykupione zostały mieszkania najtańsze, a nowo wprowadzane były wyceniane coraz drożej ze względu na wzrost kosztów produkcji. W konsekwencji przeciętne ceny mieszkań zaczęły szybko rosnąć.

„Kup szybko, bo taniej już nie będzie”

Wzrost cen w początkowym okresie wcale nie oznacza spadku popytu. Nabywcy zdecydowani na zakup na własne potrzeby próbują zdążyć przez jeszcze większymi podwyżkami. Pojawia się też kolejna grupa popytowa - „flipperzy”, zamierzający zarobić na krótkoterminowej spekulacji i odsprzedaniu mieszkania pod koniec budowy. Aktywniejsze stały się także osoby poszukujące mieszkania jako lokaty oszczędności, ale niezainteresowane jego odnajęciem.

Ostrożniejsi zrobili się za to nabywcy inwestycyjni. Dynamika wzrostu liczby zakupów inwestycyjnych w największych polskich miastach nie była już tak duża jak w poprzednich latach. Pomimo niskich stóp procentowych i coraz wyższych czynszów zakup po wyższej cenie oznaczał obniżenie prognozowanej stopy zwrotu z najmu. W tej sytuacji inwestorzy zaczęli szukać okazji na tych rynkach, gdzie relacja czynszów do cen mieszkań była wciąż korzystna. Tak rozkręcił się wreszcie rynek w Łodzi, jedynym mieście, w którym program MdM nie poprawiał lecz pogarszał popyt na nowe mieszkania. Działo się tak, dzięki cenom mieszkań na rynku wtórnym, niskim na tyle, aby można je było kupować z dopłatą z programu MdM. Urósł także wreszcie rynek w Katowicach, choć nadal w porównaniu z potencjałem ekonomicznym Śląska ma on niewielką skalę.

Rynek inwestycyjny w aglomeracjach musiał zresztą konkurować o nabywców z szybko rosnącym rynkiem condohoteli i apartamentów wakacyjnych. Ten typ inwestycji w nieruchomości staje się właściwie bardziej produktem finansowym, który od zakupu akcji w firmie deweloperskiej różni się lepszym zabezpieczeniem w postaci własności konkretnego lokalu.

Na spółkę z bankiem?

Zmiana klimatu widoczna była także na rynku kredytów hipotecznych. Przez kilka lat, pomimo niskich stóp procentowych, roczny wolumen nowych kredytów był stabilny. Polski rynek zachowywał się pod tym względem bardzo nietypowo. Zwykle bowiem niskie stopy procentowe powodują wzrost liczby zaciąganych zobowiązań i jest to główny mechanizm napędzający popyt w okresie dobrej koniunktury. Tymczasem w 2018 roku wolumen nowych kredytów wzrósł. O ile w pierwszym kwartale można było to jeszcze powiązać z ostatnim akordem programu MdM (którego bazowym warunkiem był zakup ze wsparciem kredytowania), to w kolejnych kwartałach ten wysoki poziom utrzymał się pomimo braku dopalacza w postaci programu MdM. Najprawdopodobniej wyniki dla całego roku będą najlepsze pod tym względem od czasu poprzedniego boomu. Najwyraźniej wraz ze wzrostem cen nabywcom zaczęło brakować oszczędności na zakupy gotówkowe i konieczne okazało się sięgniecie po kredyt.

Novus rex, nova lex

Niepokój uczestników rynku w minionym roku nie wynikał jednak tylko z czynników związanych z samym rynkiem: kosztów, cen, braku gruntów, niepokoju o popyt. Równie ważną, a może nawet ważniejszą przyczyną były obawy o istotne zmiany w regulacjach prawnych. Pierwsza z nich, to zapowiadana przez UOKiK zasadnicza zmiana w ustawie o ochronie praw nabywców, likwidująca w praktyce otwarte rachunki powiernicze. Druga, to uznanie bonifikat przy uwłaszczeniu posiadaczy użytkowania wieczystego za niedozwoloną pomoc publiczną. Obawy o załamanie popytu na obligacje korporacyjne, spowodowane częściowo aferą Getback, były kolejnym powodem do niepokoju. Poczucie niepewności nasilało się także w odniesieniu do przyszłych polityk planistycznych i mieszkaniowych na szczeblu samorządowym, w miarę jak zbliżał się termin jesiennych wyborów.

Trzeba przypomnieć, że dziś podstawowym kanałem finansowania inwestycji w toku są środki płynące od nabywców za pośrednictwem otwartych rachunków powierniczych. Własne kapitały firm deweloperskich, środki pozyskane z obligacji korporacyjnych i kredyty bankowe stanowią źródła ważne, ale uzupełniające. Gdyby ustawodawca odciął możliwość swobodnego – choć kontrolowanego przez banki – przepływu płatności od klientów do deweloperów, a równocześnie zmniejszyłaby się sprzedaż i pogorszyły możliwości pozyskiwania środków z rynku kapitałowego za pomocą obligacji, wówczas możliwość rozpoczynania nowych inwestycji gwałtownie by się skurczyła. Dla rynku oznaczałoby to dominację największych podmiotów – zwykle z kapitałem zagranicznym, mających łatwiejszy dostęp do środków finansowych. Na szczęście, wydaje się, że ryzyko to jest już dziś brane pod uwagę w toku prac nad zmianą ustawy i można liczyć na ostrożniejsze działania w myśl zasady „i wilk syty, i owca cała”.

Na efekty trzeba poczekać

Problem braku terenów inwestycyjnych miała częściowo rozwiązać specustawa mieszkaniowa, choć w tym przypadku od momentu wejścia ustawy w życie do pojawienia się w sprzedaży lokali wybudowanych na uwolnionych przez ustawę gruntach muszą minąć nie miesiące, lecz lata. Gdyby jeszcze doszło do tego uruchomienie sprzedaży gruntów należących do Skarbu Państwa, wówczas podaż mogłaby łatwiej utrzymać się na wysokim poziomie. Jednak pierwsze sygnały napływające z rynku sprawiają, że nadzieje na istotne zwiększenie dostępności terenów mogą okazać się płonne. Nie wydaje się, aby samorządy w największych metropoliach zamierzały wpisać się w działania legislacyjne, proponowane przez rząd, zwłaszcza w roku wyborów parlamentarnych.

W ciągu minionego roku zmniejszały się natomiast stopniowo obawy o osłabienie popytu przez hipotetyczny odpływ części nabywców do programu Mieszkanie PLUS. Opóźnienia w realizacji komercyjnej części programu, mającej obejmować lokale z opcją wykupu, oznaczały w praktyce brak jakiegokolwiek zagrożenia dla przyszłego popytu na lokale deweloperskie w najbliższych paru latach. Trudno jednak odczuwać z tego powodu satysfakcję. Jeśli program budowy dostępnych mieszkań zakończy się porażką, na długie lata będziemy mogli zapomnieć o rozwiązaniu problemu mieszkaniowego młodych rodzin, których nie stać na zakup mieszkania na kredyt.

Jaki będzie 2019?

W kolejny rok firmy działające na polskim rynku mieszkaniowym wchodzą z mieszanymi uczuciami, ale i z umiarkowanym optymizmem. Zdają sobie sprawę, że liczba sprzedawanych mieszkań nie mogła rosnąć bez końca, a nadchodzące schłodzenie koniunktury w gospodarce znajdzie swoje odbicie także w mniejszym popycie na mieszkania. Pamiętają, że wciąż przed nami jest podwyżka stóp procentowych, wraz z którą zdrożeją kredyty, i inwestycyjne, i hipoteczne. Liczą się także z tym, że wynik wyborów parlamentarnych w 2019 roku nie jest przesądzony, a zatem trudno przewidzieć, jak będzie w kolejnych latach wyglądać polityka w zakresie mieszkalnictwa i kształt nowych ustaw.

Jednocześnie wszystko wskazuje na to, że zmniejszanie się wolumenu obrotów na rynku będzie miało powolny, stopniowy charakter, co pozwoli deweloperom na dostosowanie do zmieniającej się sytuacji rynkowej. O ile w szeroko rozumianym otoczeniu rynku nie wydarzy się coś bardzo niekorzystnego, to nie grozi nam zjawisko rozwarcia się nożyc rosnącej podaży i spadającego popytu.



[1] Niniejszy artykuł został napisany pod koniec grudnia, ostateczne dane z monitoringu rynku za cały rok 2018 zostaną opublikowane 21 stycznia 2019 roku.