Mieszkania dla studentów - inwestycja z potencjałem

23 kwiecień 2018

Pierwsze prywatne akademiki dopiero zaczynają pojawiać się na polskim rynku mieszkaniowym, ale już wiadomo, że jest to sektor odznaczający się wysokim potencjałem wzrostu. Duża populacja studentów, w tym rosnąca liczba studentów zagranicznych sprawia, że popyt na kompaktowe mieszkania o wysokim standardzie wzrasta. W Polsce w roku akademickim 2016/2017 było 1,35 miliona żaków, a liczba obcokrajowców podejmujących studia w Polsce wzrosła o 15% w porównaniu do poprzedniego roku i osiągnęła poziom ponad 65 700. Odpowiedzią na niewyczerpany popyt są już działające i planowane prywatne domy studenckie.

Potencjał w liczbach

Zapotrzebowanie na mieszkania studenckie wynika wprost z demografii. Po pierwsze, Polska ma jedną z największych populacji studenckich w Europie, obejmującą 1,35 miliona osób. Po drugie, czerpie korzyści z globalnego trendu wzrostu liczby studentów zagranicznych. Obecnie na świecie poza granicami swojego kraju naukę podejmuje ponad 4,5 miliona osób. Do 2020 r. liczba ta ma się podwoić. W roku akademickim 2016/2017 na polskich uczelniach studiowało 65 700 studentów spoza naszego kraju. Dynamika wzrostu tej grupy  jest ogromna. Wystarczy wspomnieć, że w ciągu ostatnich pięciu lat jej liczebność niemal się podwoiła, osiągając rocznie średnio blisko  20% wzrost. Wszystko wskazuje na to, że liczba ta będzie dalej rosła. Jest to wystarczająca zachęta dla inwestorów na przyszłość, tym bardziej, że zagraniczni studenci już dziś są główną grupą najemców w pierwszych prywatnych akademikach. Z drugiej strony, nowa podaż studenckich mieszkań pomoże uatrakcyjnić ofertę polskich uczelni kierowaną zarówno do nowych studentów zagranicznych, jak i krajowych.

 

Mieszkanie - na wynajem, ale nie dla studenta

Istniejąca podaż mieszkań czy też form zakwaterowania przeznaczona bezpośrednio dla studentów jest bardzo ograniczona. Upraszczając, istnieją trzy podstawowe możliwości zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych tej grupy. Pierwszą dają domy studenckie należące do publicznych uczelni, ale one zapewniają miejsca dla mniej niż 10% wszystkich studentów. Co więcej, w większości przypadków są to obiekty stare i o niskim standardzie. Powszechne jest dzielenie jednego pokoju przez kilka, często przypadkowych osób. Budynki te charakteryzują się też zwykle wspólnymi dla dużej grupy osób węzłami sanitarnymi (łazienki i kuchnie znajdujące się na korytarzu). Ich niewątpliwą zaletą jest niska cena. Drugą i najbardziej powszechną opcją jest rynek mieszkaniowy. Mała część studentów ma szczęście posiadania własnego mieszkania lub korzystania z lokum należącego do kogoś z rodziny. Zdecydowana większość wynajmuje mieszkania prywatnie. Są to zwykle małe kawalerki lub lokale z większą liczbą pokoi, współzamieszkiwane przez kilkoro najemców. Mimo, że mieszkań do wynajęcia nie brakuje, studenci nie mają łatwego życia. Odstraszają wysokie czynsze, niejednolite zasady najmu i nieprzejrzysty rynek.  Zadania nie ułatwia również często spotykana „dyskryminacja” studentów, którzy przez wielu właścicieli są wykluczani z grona potencjalnych najemców. Między innymi z tego powodu spora liczba studentów (20-30% ) korzysta z trzeciej opcji - pozostania w domu rodzinnym. Cześć z nich dobrowolnie wybiera życie z rodzicami lub innymi członkami rodziny. Reszta zapewne chciałaby rozpocząć własne życie, ale nie mogą sobie na to pozwolić lub nie mogą znaleźć właściwej oferty.

Kto stawia na prywatne akademiki?

W porównaniu do rynków zachodnich, w Polsce sektor prywatnych akademików dopiero raczkuje. Biorąc jednak pod uwagę niemal całkowity brak dostosowanej podaży, przewiduje się, że ten segment rynku ma ogromny potencjał wzrostu. Potwierdzają to pierwsze już działające obiekty, otwarte w miastach regionalnych.

  • Największym jak dotąd graczem na Polskim rynku jest sieć Student Depot, zarządzana przez Griffin Real Estate, która zarządza czterema działającymi projekty, po jednym w Poznaniu, Łodzi, Wrocławiu i Lublinie. W sumie oferują ponad 1500 mieszkań. W najbliższych latach możemy spodziewać się rozszerzenia działalności Student Depot na Warszawę, Kraków i Gdańsk. Trzy projekty obejmą łącznie około 1200 łóżek. Sam dom studencki planowany w Warszawie dom a oferować 488 łóżek, a budowa obiektu już się rozpoczęła. W sumie Student Depot ma osiągnąć skalę 6500 łóżek w ciągu najbliższych kilku lat.
  • Kolejnym przykładem jest BaseCamp, z nowo otwartym akademikiem w Łodzi, w którym znajduje się 487 mieszkań studenckich. Około 3 700 metrów kwadratowych budynku zajmują powierzchnie wspólne i komercyjne, zapewniające szeroką gamę udogodnień. Inwestycja powstała po przebudowie starej drukarni. Dom studencki jest częścią prywatnej sieci, która już funkcjonuje w Kopenhadze, Lipsku i Poczdamie. Inwestor ma jeszcze kolejne obiekty w planach.
  • Oprócz inwestycji instytucjonalnych w Polsce istnieją jeszcze inne inicjatywy o mniejszej skali i bardziej lokalnym charakterze. Są to głównie małe, prywatne projekty pojedynczych właścicieli, które często nie są profesjonalnie zarządzane. Co więcej, zdarza się, że studenci nie są ich jedyną grupą docelową. Niemniej jednak, mogą one służyć za pomocne punkty odniesienia, jeśli chodzi o obłożenie i możliwe do osiągnięcia poziomy czynszów.

Oprócz wymienionych inwestycji, kilka nowych projektów prywatnych akademików jest już w zaawansowanej fazie planowania. W transakcji typu forward, skupiający się na aktywach mieszkaniowych Bouwfonds IM, nabył jeden dom studencki z około 140 lokalami w Krakowie. Budynek jest obecnie w trakcie budowy. Golub GetHouse ogłosił zakup działki w Krakowie przeznaczonej na akademik z około 600 lokalami. Kolejny projekt z około 400 łóżkami planowany jest w Warszawie. Będą to pierwsze studenckie inwestycje mieszkaniowe nowego funduszu Golub GetHouse Property Fund II FIZ, który planuje zrealizować portfel prywatnych domów studenckich i mieszkań do wynajęcia. Poza tymi oficjalnie ogłoszonymi inwestycjami, jest wielu innych inwestorów nie tylko szukających, ale także inwestujących na rynku. Ze względu na niewyczerpany popyt i dobre wyniki już działających podmiotów, spodziewamy się, że polski sektor prywatnych akademików znacząco wzrośnie w ciągu najbliższych kilku lat.