Ostatnie komentarze

Rok 2018 na rynku mieszkaniowym – thriller z happy endem
22 styczeń 2019
Katarzyna Kuniewicz

Podsumowanie 2018 roku na rynku nowych mieszkań
31 grudzień 2018
Kazimierz Kirejczyk, FRICS

Mieszkanie to za mało. Kupujący są gotowi dopłacić za wygodę, technologie i miejskie usługi
3 grudzień 2018
Katarzyna Kuniewicz

Najem długoterminowy tylko na rok?
21 listopad 2018
Dr Maximilian Mendel, MRICS

Sprzedaż spada, ale „taniej nie będzie”
18 październik 2018
Katarzyna Kuniewicz

Aptekarska precyzja deweloperów

18 październik 2017

Sprzedaż nowych mieszkań w 6 największych polskich miastach drugi kwartał z rzędu osiągnęła wartość 17,5 tys. Dokładnie tyle samo mieszkań deweloperzy wprowadzili do sprzedaży. Od dwóch kwartałów popyt i podaż pozostają w niemal idealnej równowadze, a jedyne co rośnie, to ceny – czytamy w najnowszym raporcie firmy doradczej REAS „Rynek mieszkaniowy w Polsce – III kwartał 2017 r.”

Patrząc na wyniki sprzedaży, jakie osiągają deweloperzy realizujący swoje projekty w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście Poznaniu i Łodzi, trudno oprzeć się wrażeniu, że mamy do czynienia z boomem mieszkaniowym. 17,5 tys. mieszkań sprzedanych kolejny kwartał z rzędu i najlepszy wynik w historii branży liczony dla kolejnych 12 miesięcy (blisko 72 tys.) pozwala sądzić, że 2017 rok nie będzie gorszy od poprzedniego a bariera 70 tys. sprzedanych mieszkań zostanie złamana.

Próżno szukać jednak skokowego wzrostu cen mieszkań, z jakim mieliśmy do czynienia w szczycie poprzedniego cyklu. Dzieje się to głownie za sprawą rozsądnej polityki deweloperów, którzy z niemal aptekarską precyzją dostarczają tyle samo mieszkań w nowo uruchamianych projektach, ile „schodzi z rynku”. Zdaniem ekspertów REAS coraz trudniej będzie im utrzymać ten rytm. Już za chwile będą sobie mogły na to pozwolić tylko te firmy, które mają zapasy w bankach ziemi lub są w stanie konkurować finansowo o coraz trudniej dostępne, dobrze zlokalizowane grunty.

Na razie wzrosty cen nie odstraszają nabywców, bo też i otoczenie rynkowe nie daje powodów do niepokoju. Stabilny wzrost gospodarczy, rekordowo niskie bezrobocie i rosnące płace, a także wyjątkowo niski deficyt sektora finansów publicznych skutkują optymizmem nabywców. Polacy są dziś relatywnie bogatsi niż przed dekadą i nawet przy wzroście cen mieszkań są w stanie nadal pozwolić sobie na zakup bez zbytniego ryzyka. Nie można zatem w obserwowanym trendzie upatrywać znamion „bańki popytowej”.

 

Obserwowany wzrost cen mieszkań wprowadzanych do oferty ma zdaniem Katarzyny Kuniewicz, szefowej działu Badań i Analiz Rynku w REAS inną przyczynę. – W reakcji na pierwsze sygnały świadczące o zmianie struktur popytu, deweloperzy zareagowali próbą elastycznego dostosowania podaży. Zdając sobie sprawę, że program MdM za chwilę praktycznie przestanie mieć znaczenie, zaczęli wprowadzać  do sprzedaży inwestycje o wyższym standardzie. Są to co do zasady projekty lepiej zlokalizowane, projektowane głównie z myślą o tych nabywcach, którzy poprawiają swój status mieszkaniowy lub kupują na wynajem a w konsekwencji – droższe. Jednocześnie w segmencie popularnym stopniowo znika ograniczenie w postaci MdM-owego limitu ceny, co może być sygnałem do wzrostu cen mieszkań dotychczas najtańszych.”

Przykładem takiego spektakularnego wzrostu może być Trójmiasto, gdzie ceny nowej oferty były o 23% wyższe niż przed kwartałem i 26% wyższe niż przed rokiem. W efekcie również średnia cena mieszkań w ofercie (uznawana za najstabilniejszy wskaźnik poziomu cen) wzrosła w tym mieście o 12% kdk i osiągnęła poziom 7,9 tys. zł za 1 mkw.

Są oczywiście wyjątki od tej reguły. Deweloperzy działający we Wrocławiu postanowili zawalczyć o klientów zamierzających skorzystać z ostatniej puli dopłat w ramach rządowego programu (uruchamiana w styczniu 2018 r.) i w III kwartale wprowadzili praktycznie wyłącznie inwestycje odpowiadające zainteresowaniu tej grupy nabywców. Zaledwie 150 mieszkań z blisko 2,5 tys., które zasiliły ofertę stolicy Dolnego Śląska, można zgodnie z klasyfikacją REAS zaliczyć do „podwyższonego standardu”. W efekcie Wrocław był jedynym miastem spośród analizowanej szóstki, gdzie odnotowano blisko 4% spadek cen mieszkań wprowadzonych do sprzedaży (kdk).

– Zakupy, czy też raczej rezerwacje MdM-owe, poza wzrostem sprzedaży w najbliższych miesiącach dadzą jeszcze inny efekt, który widoczny będzie najbardziej na początku przyszłego roku. – komentuje Katarzyna Kuniewicz, Partner w REAS odpowiedzialna za Badania i Analizy Rynku. – Z pewnością nie dla wszystkich zainteresowanych wystarczy pieniędzy. Część z nich będzie musiała zrezygnować z zakupu i zarezerwowane lokale wrócą na rynek pod koniec I kw. 2018 r., co skutkować będzie wzrostem oferty niezależnie od nowej podaży.

 

Szczegóły dotyczące sytuacji na rynkach mieszkaniowych poszczególnych miast w raporcie "Rynek mieszkaniowy w Polsce - III kwartał 2017r."