Apartments, residence i villa – czy luksus się sprzedaje?

2 lipiec 2018

Dziś w Warszawie wśród 567 dostępnych w ofercie projektów mieszkaniowych znaleźć można blisko 100, których nazwa sugeruje, że należą do najwyższego segmentu jakościowego. Tymczasem lokale, które REAS klasyfikuje jako apartamenty i apartamenty luksusowe stanowią niewiele ponad 5% oferty na rynku pierwotnym w stolicy. Czy to oznacza, że Polacy - choć zamożniejsi i aspirujący - wciąż nie mogą sobie pozwolić na mieszkania z najwyższej półki, czy raczej deweloperzy nie chcąc ryzykować, nie podejmują się realizacji takich projektów?

Osoba, która na początku II kwartału 2018 roku poszukiwałaby w Warszawie mieszkania na rynku pierwotnym, znalazłaby 45 projektów deweloperskich (lub faz inwestycji wieloetapowych), które w nazwie mają słowo Apartamenty lub Apartments. Rezydencja lub Residence nazywało się 26 innych projektów, a kolejne 26 były to Willa lub Villa (ewentualnie Wille). Łącznie zatem blisko 100 projektów nawiązywało w ten sposób nazwą do najwyższych segmentów jakościowych rynku (nie licząc mniej rozpowszechnionych nazw jak top, premium itp.). Równie popularne są tylko odwołania do zieleni i przyrody (46 projektów miało w nazwie „park”, 27 „zielony” w różnych odmianach, a 16 „garden” lub „ogrody”). Oczywiście zdarzają się projekty, które nazwą wskazują zarówno na wysoki standard, jak i bliskość zieleni.

Czy „apartament” oznacza jakość

Gdyby za nazwą zawsze podążała adekwatna jakość, nawet jeden na sześć projektów obecnych w warszawskiej ofercie zaliczałby się do najwyższych segmentów rynku. Tymczasem według  segmentacji prowadzonej przez REAS, na początku II kwartału 2018 roku zaledwie 39 inwestycji w całej Warszawie były to projekty oferujące lokale o charakterze apartamentów lub apartamentów luksusowych. Łącznie w projektach apartamentowych (bez apartamentów luksusowych) znajdowało się 4% lokali oferowanych w Warszawie na rynku pierwotnym, dodatkowo nieco ponad 1% oferty stanowiły apartamenty luksusowe. Co interesujące, wśród wszystkich inwestycji apartamentowych mniej niż połowa miała w nazwie apartamenty, rezydencja czy willa (lub ich angielskie odpowiedniki).

Podział na segmenty nie zawsze jest prosty

Warto przypomnieć, że w metodologii REAS lokale w budownictwie wielorodzinnym dzielone są na dwa podstawowe segmenty: mieszkania i apartamenty. W segmencie mieszkań wyróżniamy dwa podsegmenty: mieszkań o podstawowym standardzie (ang. low-end) oraz mieszkań o podwyższonym standardzie (ang. lower-middle). Segment apartamentów również dzielimy na dwa podsegmenty: apartamentów (ang. upper-middle) oraz apartamentów luksusowych (ang. high-end).

O zakwalifikowaniu produktu do poszczególnych segmentów decydują przede wszystkim kryteria lokalizacyjne i jakościowe, zarówno w odniesieniu do poszczególnych lokali jak i całego budynku lub zespołu budynków. Kryterium cenowe pełni jedynie pomocniczą rolę w tej segmentacji. Szczegółowo tę kwestię opisywaliśmy już w artykule „Co jest jeszcze mieszkaniem, a co już apartamentem”.

Projekt z segmentu apartamentów, a zwłaszcza z segmentu apartamentów luksusowych powinien mieć potencjał, by nie tracić prestiżu wraz z wiekiem. Nawet za kilkanaście lat czy kilka dekad będzie stanowić wzór najlepszych rozwiązań architektonicznych, pojawiać się jako pozytywny przykład w branżowych dyskusjach, a przede wszystkim nadal będzie należeć do jednych z najlepszych adresów w mieście.

Udział apartamentów nie rośnie

Tak rozumiane projekty apartamentowe stanowią zawsze niszową część rynku nieruchomości. Ich udział w ofercie pierwotnej danego miasta nie przekracza zazwyczaj kilku procent. Dla niektórych może być zaskakujące, że obecnie w ofercie warszawskiej jest ponad dwukrotnie mniej apartamentów, niż u progu ostatniego kryzysu na rynku nieruchomości (początek 2009 roku), a ich udział w ofercie również zmalał niemal o połowę.

Po 2009 roku projekty apartamentowe do sprzedaży wprowadzano w niewielkich ilościach. W Warszawie wyjątkowy pod tym względem okazał się 2017 rok, zwłaszcza jego druga połowa (do sprzedaży w całym roku wprowadzono do sprzedaży 13 nowych projektów, obejmujących 1053 lokali), nieco słabiej zaczął się 2018 rok (do końca marca uruchomiono sprzedaż 4 inwestycji apartamentowych, ale tylko 151 lokali). Po kilku latach, w których oferta i sprzedaż koncentrowała się głównie na lokalach z segmentu o podstawowym standardzie (głownie za sprawą programu Mieszkanie dla Młodych), deweloperzy ponownie kierują swoje zainteresowanie na droższe segmenty. Powstaje pytanie, czy znajdą na swoje nowe produkty dostateczny popyt?

Czy Polaków stać na luksus?

Bogacenie się polskiego społeczeństwa jest bardzo istotne dla wielkości popytu na pierwotnym rynku mieszkaniowym, poziomu akceptowalnych cen i wymaganego standardu oferowanych mieszkań. Jednak typowe wskaźniki, którymi zazwyczaj opisuje się poprawę jakości życia mieszkańców danego miasta (rosnące wynagrodzenia, malejące bezrobocie, rosnący dochód rozporządzalny gospodarstwa domowego, dodatkowe wsparcie rodzin z budżetu państwa), nie mają tak naprawdę bezpośredniego znaczenia dla sytuacji  na rynku apartamentów i apartamentów luksusowych. Przekładają się raczej na przesunięcie w obrębie segmentu mieszkań – z low-end na lower-middle.

Nabywcy skłonni zakupić najdroższe z dostępnych lokali zainteresowani są przede wszystkim poprawą jakości życia lub utrzymaniem jego wysokiego standardu w innej lokalizacji  (np. wybierając tzw. second home). Przy okazji dążą do jak najlepszego ulokowania swoich aktywów. Kluczową kwestię stanowią alternatywne możliwości zainwestowania posiadanych środków, dostępność dźwigni finansowej przy nabyciu mieszkania, a także dobra prasa rynku nieruchomości (paradoksalnie związana przede wszystkim z zakupami w niższych segmentach rynku). Korzystny klimat na rynku nieruchomości i ponadregionalne znaczenie miasta (Warszawy, Krakowa, Trójmiasta) powoduje także zainteresowanie ze strony mieszkańców innych miast i nabywców zagranicznych.

Ile za mieszkanie w apartamentowcu?

Zapotrzebowanie na projekty apartamentowe ograniczone jest przede wszystkim ich wysoką ceną. W Warszawie na początku II kwartału 2018 roku w żadnym z projektów apartamentowych nie można było znaleźć lokalu za cenę niższą niż 10 000 zł/m², a ceny najdroższych jednostek (z wyłączeniem apartamentów luksusowych) sięgały poziomu 28 000 zł/m². Apartamenty luksusowe cechują się jeszcze większym zróżnicowaniem cen. Najtańszy lokal w kameralnym luksusowym apartamentowcu w Warszawie kosztował wprawdzie 17 000 zł/m², ale ceny najdroższych luksusowych apartamentów wyraźnie przekraczały 60 000 zł/m² (za lokal wykończony w standardzie „pod klucz”). Dodatkowo w ostatnim roku wzrost przeciętnych cen ofertowych najwyższy był właśnie w segmencie apartamentów luksusowych.

Biorąc pod uwagę, że niektóre z lokali apartamentowych oferowanych w Warszawie mają powierzchnię porównywalną z podmiejskimi rezydencjami, ceny całkowite najdroższych lokali sięgają nawet kilkudziesięciu milionów złotych. Wprawdzie są to jednostkowe przypadki, a znaczną część apartamentów na rynku warszawskim można nabyć w cenie od jednego do kilku milionów złotych, nadal są to wartości zdecydowanie przekraczające możliwości przeciętnego nabywcy. W innych miastach przeciętne ceny apartamentów są niższe, lecz nadal znacznie odbiegają od poziomu typowych cen rynkowych.

Większy wybór, większa sprzedaż

Ograniczenie liczby sprzedawanych apartamentów po części wynikało ze stosunkowo niewielkiej podaży. Zwiększenie nowej podaży w 2016 i 2017 roku wiązało się z wyraźnym wzrostem popytu  (warto jednak przypomnieć, że na wolumen sprzedaży w 2016 roku wpływ miał również zakup pakietu kilkudziesięciu apartamentów luksusowych w projekcie Złota 44). Jednak nadal poziom sprzedaży odnotowywany w segmencie apartamentów (wraz z apartamentami luksusowymi) jest obecnie zbliżony do wyników z 2009 roku, podczas gdy całkowita sprzedaż w mieście wzrosła w tym czasie ponad trzykrotnie.

Od początku 2016 roku przeciętna kwartalna sprzedaż w segmencie apartamentów wynosiła w Warszawie nieco ponad 200 jednostek. Z kolei sprzedaż lokali o cenach przekraczających 20 000 zł/m² nie przekraczała zazwyczaj 30 jednostek kwartalnie, choć w najlepszych kwartałach (w których odnotowano zakupy pakietowe czy finalizowanie wcześniej prowadzonych bezpłatnych rezerwacji) była nawet kilkukrotnie wyższa.

Można oceniać, że w Warszawie w obecnej sytuacji rynkowej jest jeszcze miejsce na realizację projektów z segmentu apartamentów (czy nawet apartamentów luksusowych). Każda taka inwestycja powinna być jednak poprzedzona znacznie bardziej wnikliwą analizą niż w przypadku inwestycji z tańszych segmentów rynku. Wymaga ona nie tylko innego podejścia do przygotowania i realizacji. Zupełnie inaczej przebiega również proces sprzedaży, a działania marketingowe prowadzone są w innych kanałach. Dodatkowym problemem dla firm przyzwyczajonych do wysokiego tempa sprzedaży (dla segmentu popularnego średnio 6 lokali/mc) może okazać się fakt, że proces komercjalizacji w przypadku projektów apartamentowych trwa znacznie dłużej (średnio 2,5 apartamenty/mc). Wszystko to sprawia, że deweloper, który nie ma doświadczenia w realizacji tego typu projektów może łatwo popełnić błędy, których klienci w tym segmencie rynku nie są w stanie wybaczyć.