Ostatnie komentarze

Rok 2018 na rynku mieszkaniowym – thriller z happy endem
22 styczeń 2019
Katarzyna Kuniewicz

Podsumowanie 2018 roku na rynku nowych mieszkań
31 grudzień 2018
Kazimierz Kirejczyk, FRICS

Mieszkanie to za mało. Kupujący są gotowi dopłacić za wygodę, technologie i miejskie usługi
3 grudzień 2018
Katarzyna Kuniewicz

Najem długoterminowy tylko na rok?
21 listopad 2018
Dr Maximilian Mendel, MRICS

Sprzedaż spada, ale „taniej nie będzie”
18 październik 2018
Katarzyna Kuniewicz

Wpływ programu Mieszkanie dla Młodych na rynek mieszkaniowy w Polsce

26 listopad 2015

Statystyki dotyczące mieszkań sprzedanych na rynku pierwotnym w pierwszych trzech kwartałach 2015 roku wskazują na to, że będzie to dla deweloperów najlepszy rok od czasów boomu w 2007 roku. Dobrą sprzedaż odnotowaliśmy już ósmy kwartał z rzędu. Nic dziwnego, że deweloperzy reagują optymizmem i uruchamiają kolejne projekty inwestycyjne. Liczba mieszkań wprowadzonych do sprzedaży była w ostatnim kwartale wyraźnie wyższa od liczby lokali sprzedanych.

Rok 2014 przyniósł blisko 20% wzrost sprzedaży w stosunku do roku poprzedniego. Wszystko wskazuje na to, że w 2015 roku sprzedaż na 6 rynkach zbliży się do poziomu 50 tysięcy lokali, a to będzie oznaczać wzrost o ok. 16% w porównaniu z rokiem poprzednim. W perspektywie 2 lat wzrost  sprzedaży wyniesie zatem blisko 39 %.

Popyt na dopalaczu

Tak dobre wyniki sprzedaży są efektem wspierania popytu przez szereg jednocześnie występujących czynników. Niskie stopy procentowe poprawiają zdolność kredytową osób pragnących zaciągnąć kredyty hipoteczne. Niskie dochody z lokat i perspektywa dłuższego utrzymania się oprocentowania lokat na niskim poziomie wspierają z kolei napływ inwestorów kupujących mieszkania w celu późniejszego ich odnajęcia. Ważne jest także bogactwo oferty, które potencjalnym nabywcom umożliwia znalezienie mieszkania odpowiadającego ich potrzebom i możliwościom. Przy tym rachunki powiernicze, którymi objęte są nowo wprowadzane inwestycje dają osobom decydującym się na zakup mieszkania na wczesnym etapie budowy poczucie bezpieczeństwa.

Szczególne znaczenie w tym kontekście ma program Mieszkanie dla Młodych. W ciągu blisko dwóch lat działania, MdM był czynnikiem w znacznej mierze kształtującym popyt na rynku pierwotnym. Dlatego też deweloperzy we wszystkich dużych miastach dopasowali nową ofertę do jego wymogów.

Zgodnie z zasadami obowiązującymi do września 2015 roku, deweloper mógł sprzedać mieszkanie nabywcy pragnącemu skorzystać z dotacji, pod warunkiem, że spełniało ono dwa kluczowe warunki:

  • powierzchnia użytkowa lokalu nie przekraczała 75 m2, a w przypadku nabywców z trójką lub większą liczbą dzieci - 85 m2;
  • cena zakupu 1 mkw. brutto (z VATem) nie przekraczała określonego limitu.

O ile warunek dotyczący powierzchni był niezmienny i dotyczył całej Polski, o tyle limit ceny jest ustalany w okresach półrocznych odrębnie dla 48 obszarów kraju. Podlega ponadto trudnym do przewidzenia zmianom. Podstawą do określenia jego wysokości jest krytykowany już od wielu lat tzw. wskaźnik kosztów odtworzeniowych metra kwadratowego. Wskaźnik ten, teoretycznie mający odzwierciedlać rzeczywiste koszty wybudowania jednego metra kwadratowego mieszkania, jest nazywany potocznie „wskaźnikiem wojewody”, ponieważ to wojewodowie mają ostateczne zdanie w kwestii ustalania jego wysokości. W praktyce, w miastach o bardzo podobnej strukturze i charakterystyce technicznej inwestycji, a także cenach gruntów inwestycyjnych, różnice w wysokości wskaźnika są znaczące.

W przypadku działalności deweloperskiej proces przygotowania inwestycji do realizacji, obejmujący wybór działki pod inwestycję, negocjacje ze sprzedającym teren, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, opracowanie dokumentacji projektowej i uzyskanie pozwolenia na budowę trwa przy sprzyjających okolicznościach około dwóch lat. Uzależnienie sprzedaży mieszkań od czynnika podlegającego częstym i nieprzewidywalnym zmianom jest dla deweloperów aktywnych w segmencie niewielkich i niedrogich mieszkań istotnym obciążeniem.

Różne oblicza oddziaływania MdM

Mechanizmy wpływania przez program MdM na rynek były i są różne. Chronologicznie, najpierw zaczęły oddziaływać na uczestników rynku zapowiedzi uruchomienia programu. Dla przykładu, w Poznaniu deweloperzy mogli z dość wysokim prawdopodobieństwem spodziewać się bardzo wysokiego, a zatem korzystnego dla sprzedających wskaźnika. W związku z tym w 2013 roku wyhamowali wyraźnie proces uruchamiania sprzedaży nowych inwestycji. Za to w pierwszym kwartale 2014 roku, kiedy dopłaty stały się dostępne, uruchomili sprzedaż ponad 1600 lokali, a zatem o ponad 45% więcej niż w całym 2013 roku, kiedy to wprowadzono do sprzedaży nieco ponad 1100 jednostek. W tym mieście także nabywcy wyraźnie wstrzymali się z zakupami w 2013 roku, czekając na nową ofertę dostępną z dopłatą. Zjawisko ograniczania nowych inwestycji przez deweloperów oraz wstrzymywania się przez nabywców z zakupami mieszkań było zauważalne w mniejszym stopniu także w innych miastach.

Od początku 2014 roku zaś czynnikiem silnie wpływającym na sprzedaż i ceny stały się limity cenowe ustalone w ramach programu MdM. Wpływ ten był jednak silnie zróżnicowany w poszczególnych miastach. Wynikało to z relacji pomiędzy cenami na lokalnym rynku a wysokością ustalonego limitu. W konsekwencji bardzo różnie kształtowała się wielkość oferty dostępnej w ramach programu.

W I kwartale 2014 r do zakupu wspieranego programem MdM kwalifikowało  się :

  • Łódź  - 80% mieszkań
  • Trójmiasto - 54% mieszkań
  • Poznań - 33% mieszkań
  • Wrocław - 10% mieszkań
  • Warszawa - 8% mieszkań
  • Kraków - 5% mieszkań

W praktyce jednak pula lokali, które realnie można było nabyć w ramach programu była nieco większa, ponieważ deweloperzy byli i są skłonni do pewnego obniżenia cen lokali o cenach nieznacznie przewyższających limity.

W wielu miastach, w których duża część lokali spełniała wymogi programu MdM, dostrzegalny był także wzrost cen. Był on w dużym stopniu efektem podwyższenia dolnej granicy cen najtańszych mieszkań, która była wyraźnie niższa od limitu obowiązującego w programie. Natomiast w przypadku Łodzi mieliśmy do czynienia z ustaleniem limitu na tak wysokim poziomie, że wyjściowe ceny ofertowe i realne ceny transakcyjne kształtowały się zdecydowanie poniżej limitu dla ogromnej większości transakcji. Niska siła nabywcza klientów nie pozwalała na podniesienie cen większości mieszkań nawet do poziomu zbliżonego do hojnie ustalonego limitu.

Limit robi różnicę

W tych miastach, w których limit był niski w porównaniu z cenami rynkowymi i tylko niewielka część oferty spełniała wymogi programu (Kraków, Warszawa, Wrocław), wpływ na ceny był niewielki, a ceny kształtowane były przede wszystkim przez relację popytu i podaży. W miastach tych nieliczne lokale, które kwalifikowały się do dopłaty, znajdowały nabywców zaraz po pojawieniu się w ofercie. Wpływ programu MdM na zwiększenie sprzedaży w tych miastach nie ograniczał się jednak tylko do wsparcia osób korzystających z dopłat. Wynikał on także w kolejnych kwartałach z obniżania cen, w celu zbliżenia ich do poziomu limitu, wskutek czego znacząco wzrosła liczba nabywców, którzy kupili mieszkania za ceny mieszczące się w limicie, choć nie skorzystali z dopłaty do kredytu. W tej grupie były także osoby kupujące lokale na cele inwestycyjne – pod wynajem. Niski limit w tych miastach działał hamująco na wzrost przeciętnych cen na rynku lokalnym.

W przypadku Warszawy, Krakowa i Wrocławia, wobec nierealistycznie niskich limitów cenowych w gminach graniczących z metropoliami, program ściągał także w granice miasta nabywców, którzy chcieli skorzystać z dotacji, a w innym przypadku kupiliby mieszkanie poza jego granicami. Można także przypuszczać, że za część obserwowanego wzrostu sprzedaży odpowiada efekt przesunięcia części popytu z rynku wtórnego na pierwotny. Trudno jednak oszacować skalę tego wpływu, skoro brak rzetelnych danych o liczbie i charakterystyce transakcji na rynku wtórnym, uwzględniających także obrót mieszkaniami spółdzielczymi. Wreszcie, program MdM stał się okazją do wzmocnienia działań marketingowych, promujących inwestycje.

W wielu miastach, zwłaszcza w Krakowie i Warszawie, MdM „wypychał” deweloperów na dalekie peryferie. Ci, którzy chcieli budować mieszkania „mieszczące się w limicie”, zmuszeni byli inwestować w grunty na terenach w niskim stopniu wyposażonych w infrastrukturę techniczną i społeczną. Biorąc pod uwagę fakt, że w porównaniu z miastami Europy Zachodniej duże polskie miasta mają niską gęstość zaludnienia, program działał na niekorzyść samorządów i był w istocie pod tym względem sprzeczny z intencjami ograniczania procesów rozlewania się miast („urban sprawl”).

Kto najbardziej skorzystał na progamie?

Już po pierwszych kwartałach działania programu stało się jasne, że zapotrzebowanie na środki z puli przewidzianej na 2014 rok będzie o wiele niższe od planowanych kwot. Było to dość łatwe do przewidzenia i wynikało z mechanizmu planowania wydatków: limit uszczuplały jedynie subsydia przyznawane na zakup mieszkań zaplanowanych do ukończenia w 2014 roku. Tymczasem tanich i niewielkich mieszkań gotowych lub z terminem oddania w 2014 roku po prostu w ofercie było niewiele.

Jednocześnie zaczęła narastać fala krytyki związana z rażącą dysproporcją w kierowaniu środków na dopłaty do różnych regionów. Przez cały 2014 rok połowa wypłacanych środków trafiała do trzech województw: mazowieckiego, pomorskiego i wielkopolskiego. Pozostałe trzynaście województw musiało podzielić się pozostałą częścią. Po 22 miesiącach funkcjonowania programu sytuacja się nie zmieniła: do trzech województw przodujących w wykorzystaniu środków trafią dopłaty obejmujące łącznie ponad 52% środków.

Spośród miast wojewódzkich, zgodnie z przewidywaniami, w ciągu pierwszych 22 miesięcy funkcjonowania programu największymi beneficjentami są: Warszawa, gdzie trafić ma ponad 120 milionów złotych i Gdańsk, w którym łączna pula udzielonych dopłat wynosi ponad 55 milionów. W przypadku Warszawy wynika to zarówno z szybkiego podwyższania limitu, jak i z wielkości oferty, proporcjonalnej do wielkości miasta, a także najwyższych cen mieszkań. W sumie do końca października 2015 roku do pięciu metropolii o największej skali rynku pierwotnego trafiło ponad 40% wszystkich środków alokowanych na dopłaty (w tym także na zakupy na rynku wtórnym począwszy od września 2015 r.).

Zapewne w reakcji na te zjawiska w kolejnych kwartałach limity cenowe zaczęły ewoluować. W części miast zaczęły dość szybko rosnąć, zaś w innych równie szybko spadać. Co ciekawe, działo się to w kraju z deflacją, w którym koszty budownictwa w zasadzie były w tym okresie stałe.

W Warszawie pomiędzy I kw. 2014 a IV kw. 2014 limit wzrósł o ponad 12%. We Wrocławiu odnotowano wzrost o ponad 9%, a w Krakowie o ponad 7%. W tym samym okresie w Gdańsku wskaźnik został obniżony o blisko 9%. W konsekwencji w Warszawie, Wrocławiu i Krakowie liczby wniosków składanych kwartalnie wzrosły ponad dwukrotnie.

W III kwartale 2015 roku liczba wniosków o dopłaty składanych w ramach programu Mieszkanie dla Młodych w większości analizowanych miast, zgodnie z danymi BGK, wzrosła, ale już nie tak wyraźnie jak w poprzednim kwartale. Wysoki wzrost odnotowano jedynie w Łodzi (25%), podczas, gdy w Poznaniu, Wrocławiu i Warszawie mieścił się w granicach 4-6%. Natomiast w Gdańsku liczba wniosków zmalała o 8%, zaś w Krakowie aż o 16%. Jest zatem dość prawdopodobne, że liczby składanych kwartalnie wniosków w poszczególnych miastach zaczęły się stabilizować. Niewykluczone, że wobec stabilizacji, a nawet obniżania wskaźników w niektórych miastach, wpływ programu również się ustabilizuje, choć dzięki zmianom w programie obowiązujących od września br. na rynku powinna się pojawić nowa grupa kupujących: rodziny z trójką i większą liczbą dzieci.

Mieszkanie dla Młodych czy dla wszystkich?

Wrzesień 2015 roku przyniósł dużą zmianę w funkcjonowaniu programu Mieszkanie dla Młodych. Wsparciem zostały objęte transakcje na rynku wtórnym. Ponadto hojniejsze wsparcie otrzymały rodziny wielodzietne, dla których zniesiono wymóg "pierwszego mieszkania". We wrześniu do Banku Gospodarstwa Krajowego wpłynęła rekordowa liczba 3 744 wniosków o dofinansowanie wkładu własnego na kwotę blisko 94 mln zł. Gdyby taka tendencja miała się utrzymać, odpowiadałoby to zapotrzebowaniu na ok. 1,1 miliarda złotych w skali roku, podczas gdy na kolejne lata planowane limity nie przekraczają 762 milionów. Z puli złożonych we wrześniu wniosków, 43% dotyczyło zakupu lokali używanych, zaś 57% - rynku pierwotnego. Zatem obawy o to, że środków w kolejnych latach może nie wystarczyć dla wszystkich zainteresowanych mogą okazać się uzasadnione. W takiej sytuacji propopytowe oddziaływanie programu na rynek pierwotny zacznie słabnąć. Jeśli stanie się to w tym samym czasie gdy wzrosną stopy procentowe, a na rynek zacznie trafiać coraz więcej lokali na wynajem, wówczas program MdM będzie można wpisać na listę wielu programów rządowych o procyklicznym charakterze.