Wola – dzielnica, która z brzydkiego kaczątka stała się łabędziem

3 sierpień 2017

Wola to dzielnica, która budzi wśród nabywców mieszkań wiele emocji. Jedni kochają, inni nienawidzą. Faktem jest jednak, że obecnie buduje się tu i sprzedaje więcej mieszkań niż na Białołęce czy Mokotowie, a średnia cena mieszkań przekracza 8,4 tys. zł/mkw. wyprzedzając pod tym względem choćby Wilanów.

Wola jest przykładem dzielnicy, która w minionych kilkunastu latach przeszła ewolucję od dzielnicy o bardzo małej skali nowego budownictwa mieszkaniowego o przeciętnym standardzie, do dzielnicy o największej skali budownictwa w Warszawie, mieszczącego się w szerokim spektrum cenowo-jakościowym.

Wystarczyła zaledwie dekada, by z typowego terenu przemysłowego, gdzie jeszcze w 2006 oddano do użytkowania niespełna 100 nowych mieszkań, przekształcić się w jedną z najpopularniejszych pod tym względem dzielnic Warszawy, gdzie powstaje ponad 3 tys. mieszkań rocznie. Połowa z tej puli przypada na rejon centralnej Woli, czy też inaczej ujmując, zachodniego centrum Warszawy.

Wschodnia Wola = Zachodnie Centrum

Kluczowe znaczenie dla rozwoju sektora mieszkaniowego w tym rejonie miasta miały pionierskie decyzje inwestorów w segmencie biurowym. Najbardziej spektakularne z nich to Daewoo Tower (1999), biurowiec centrali banku Pekao (1993), kompleks biurowy banku PBK (1999) przy rondzie Daszyńskiego, siedziba Kredyt Banku i centrali BGŻ przy ul. Kasprzaka. Dla wizerunku tego rejonu ważne było również otwarcie Muzeum Powstania Warszawskiego (2005) i hotelu Hilton (2006).

Liczba mieszkań sprzedawanych rocznie w rejonie centralnej Woli wynosiła w latach 2009 – 2015 ok. 300-400 jednostek, za wyjątkiem bardzo słabego pod tym względem 2012 roku, kiedy to dość wyraźnie zmalała także dostępna oferta. Na tym tle wyniki 2016 roku miały rekordowy charakter: łącznie sprzedanych zostało ponad 1000 lokali, przy zbliżonej liczbie jednostek wprowadzonych na rynek.

 

Więcej niż na Białołęce i Mokotowie

Jeśli spojrzeć szerzej na budownictwo mieszkaniowe w całej dzielnicy, wygląda to jeszcze ciekawiej. W latach 2007-2016 do użytkowania oddano tam łącznie ponad 17 tys. mieszkań (średnio ok. 1700 rocznie). Na wynik ten jednak deweloperzy zapracowali najbardziej w ostatnich 2-3 latach. W samym tylko 2016 roku do sprzedaży trafiło tam 4,3 tys. mieszkań, a nabywców znalazło ponad 4 tys. nowych lokali. Pod tym względem Wola znacznie wyprzedziła tak popularne dotychczas dzielnice jak Mokotów i Białołęka. Nic też nie wskazuje na to, by zainteresowanie tą dzielnicą zarówno wśród deweloperów jak i nabywców miało się zmienić w 2017 roku.

Na podkreślenie zasługuje fakt wyraźnego i systematycznego wzrostu cen w ostatnich trzech latach. Przeciętna cena metra kwadratowego lokali znajdujących się w ofercie na koniec 2016 roku była o 9% wyższa od analogicznej ceny rok wcześniej, o 12% - dla okresu dwóch lat i o 16% w okresie trzech lat. 

Rosnąca popularność tego rejonu to przede wszystkim połączenie dwóch kluczowych czynników: zwiększającej się z roku na rok liczby miejsc pracy w nowoczesnych biurowcach oraz dostępności komunikacyjnej. Kluczowe znaczenie ma w tym przypadku metro, ale także dobrze rozwinięta i zmodernizowana sieć tramwajowa i autobusowa. Dość dobrze można także ocenić dostępność usług oświatowych i handlu.

Słabością tego rejonu miasta jest brak parków publicznych i prywatnych terenów zielonych. O ile można przewidywać, że ulica Grzybowska nabierze charakteru wielkomiejskiego, o tyle pasywne podejście władz miasta do problemu tworzenia nowych parków zmniejsza poważnie atrakcyjność tego rejonu dla pewnych grup docelowych, zwłaszcza dla rodzin z małymi dziećmi. W konsekwencji pewnym zagrożeniem jest powstanie monokultury społecznej zdominowanej przez singli i bezdzietne rodziny.

Od spółdzielni do najmu instytucjonalnego

Większe deweloperskie inwestycje mieszkaniowe w tym rejonie zainicjowała spółdzielnia Dembud –zespołem budynków, który powstał w rejonie ul. Żelaznej i Grzybowskiej (1995), a potem kolejnym przy ul. Łuckiej (1998). Kolejnymi znaczącymi inwestycjami mieszkaniowymi w tym rejonie były: wieżowiec Łucka City firmy JW Construction (2004), Platinum Towers firmy Atlas Estates (2009), łączący funkcję mieszkaniową i biurową JM Tower – zwany również Centrum Żelazna (2011), Apartamenty Pańska firmy Acciona (2010). Jednak prawdziwym dopalaczem dla lokalnego rynku mieszkaniowego stała się decyzja o budowie centralnego odcinka drugiej linii metra. Przyniosło to prawdziwy boom, najpierw na rynku gruntów, a potem pod względem inicjowanych i planowanych inwestycji mieszkaniowych. Sztandarowymi projektami, które świadczą o rozmachu inwestycji mieszkaniowych w tym rejonie są min. 19 dzielnica firmy Pro Urba

Równolegle zaczęły pojawiać się koncepcje przekształcenia rejonu browarów warszawskich. Obecny inwestor - Echo Investment, planuje przekształcić ten ogromny obszar w wielofunkcyjny kompleks, w którym powstaną funkcje biurowe, handlowe, rozrywkowe oraz mieszkalne z blisko 1000 mieszkań. Co istotne, deweloperzy – zarówno komercyjni jak i mieszkaniowi - przejmują na siebie tworzenie przestrzeni publicznych, które realizować mają w zamyśle funkcję miastotwórczą tak, by uniknąć w perspektywie czasu konsekwencji szybkiego ale jednowymiarowego rozwoju z jakimi boryka się obecnie Służewiec Fabryczny - powszechnie zwany warszawskim Mordorem.

To również właśnie na Woli zlokalizowany jest pierwszy w Polsce projekt, w który zdecydował się zainwestować zagraniczny fundusz inwestycyjny prowadzący działalność w sektorze instytucjonalnego najmu mieszkań. Mowa o Bouwfonds IM, który kupując w lipcu 2016 r. od Matexi Polska cały budynek ze 193 mieszkaniami dał wyraźny sygnał, że w dzielnicy istnieje ogromny potencjał dla rynku najmu.

---------------

Nic nie obrazuje lepiej potencjału rynku mieszkaniowego warszawskiej Woli niż liczby: na lata 2018-2019 deweloperzy zaplanowali w tym rejonie oddanie do użytkowania 7,4 tys. nowych mieszkań, z czego ponad 6,1 tys. (83 %) trafiło już do sprzedaży, a blisko 3/5 znalazło swoich nabywców. Na koniec czerwca 2017 roku w ofercie znajdowało się wciąż 2,8 tys. mieszkań, których średnia cena wynosiła 8483 zł/mkw.