Ukryty wzrost cen mieszkań w Polsce

2 marzec 2017

W ciągu ostatnich czterech lat na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce padał rekord za rekordem. Deweloperzy odnosili kolejne sukcesy sprzedażowe i wydawać by się mogło, że zaowocuje to znaczącym wzrostem cen. Tymczasem jeśli patrzymy na średnią cenę mieszkań w ofercie, różnice w kolejnych okresach są praktycznie niezauważalne. Mimo to, wzrost cen w porównaniu do poziomu z 2013 roku jest faktem, a pozorna stabilizacja ceny średniej bierze się z istotnej zmiany w strukturze oferty.

Stabilizacja cen średnich

Standardowym wskaźnikiem branym pod uwagę przy analizie trendów rynkowych w mieszkaniówce jest zmiana średniego poziomu cen. Najczęściej jest to średnia cena mieszkań dostępnych w ofercie[1]. Przez ostatnie cztery lata średnia cena ofertowa brutto lokali dostępnych w sprzedaży w Warszawie oscylowała w okolicach 8 000 zł/m2 z niewielkimi odchyleniami w granicach +/- 3%. Dziś powróciła do poziomu z 2013 roku i w IV kwartale 2016 roku wyniosła 7 885 zł/m2 (w I kw. 2013 r. było to 7 862 zł/m2). Na tej podstawie moglibyśmy stwierdzić, poziom cen w Warszawie w całym okresie był dość stabilny. Podobnie było zresztą na pozostałych analizowanych przez REAS rynkach największych polskich miast z wyjątkiem Trójmiasta i do pewnego stopnia Łodzi, gdzie wyższe wzrosty średnich cen były notowane od początku 2015 r.

Wzrosty cen w segmentach

Jeśli weźmiemy pod lupę poszczególne segmenty rynku pierwotnego, trendy wzrostowe będą już znacznie bardziej zauważalne. Najlepiej zobrazuje to analiza tego zjawiska na przykładzie Warszawy. W segmencie mieszkań o podstawowym standardzie średnia cena ofertowa wzrosła w okresie od I kw. 2013 r. do IV kw. 2016 r. o 9%. W segmencie mieszkań o podwyższonym standardzie wzrost był nawet wyższy, bo aż 15%. W tym samym czasie ceny mieszkań z segmentu apartamentów utrzymywały się na stabilnym poziomie i na koniec 2016 r. były tylko o 3 % wyższe niż na początku 2013 r. Największą różnicę w poziomie cen widać w segmencie apartamentów luksusowych, choć w tym przypadku nie można mówić o trendzie, bo ceny rosły i spadały skokowo. Nie zmienia to jednak faktu, że wzrost pomiędzy marcem 2013 i grudniem 2016 wyniósł aż 24%.

Pokazuje to dobitnie, że doskonałe wyniki sprzedaży zaowocowały wzrostem średniego poziomu cen ofertowych niemal we wszystkich segmentach. Jest to tym bardziej znamienne, jeśli weźmiemy pod uwagę, że w tym samym czasie praktycznie w ogóle nie mieliśmy do czynienia z inflacją. A jednak odnotowany wzrost cen daleki jest wciąż od tego, z jakim mieliśmy do czynienia w czasie boomu lat 2006-2008. W znacznie mniejszym stopniu jest on obecnie zależny od popytu spekulacyjnego, a bierze się przede wszystkim ze wzrostu cen gruntów. Na podstawie wielu niedawnych transakcji gruntowych możemy oszacować, że udział ceny gruntu w cenie sprzedaży 1 m2 PUM przekroczył poziom 20%. Poziom ten jest przez banki i podmioty związane z finansowaniem rynku uznawany za graniczny przy ocenie opłacalności projektu deweloperskiego. To wyznacza z kolei granicę postępującego wzrostu cen – rosnące koszty ziemi nie mogą być po prostu przerzucane na nabywcę, bo strona popytowa jest wciąż bardzo wrażliwa na te zmiany.

Co ograniczyć – podaż czy ceny?

Wrażliwość na zmiany cen jest różna w poszczególnych segmentach. Segment mieszkań najtańszych to również segment o najsilniejszym popycie. Główną grupą nabywców są tu gospodarstwa domowe o ograniczonych możliwościach finansowych, które zaspokajają własne podstawowe potrzeby mieszkaniowe. Drugą grupą aktywną w tym segmencie oraz częściowo w segmencie mieszkań o podwyższonym standardzie są inwestorzy indywidualni, którzy nabywają mieszkania w celu późniejszego ich odnajęcia. Istotny wzrost cen w tym segmencie rynku skutkowałby z jednej strony spadkiem atrakcyjności dochodów z najmu i wstrzymaniem zakupów inwestycyjnych, a z drugiej wykluczyłby znaczną grupę nabywców balansujących na granicy zdolności kredytowej.

Odwrotnie jest w górnych segmentach rynku, gdzie możliwości nabywców są znacznie większe, ale popyt zdecydowanie bardziej ograniczony. Dominują tu zamożne gospodarstwa domowe nabywające lokale mieszkalne z myślą o poprawie warunków mieszkaniowych lub zaakcentowaniu prowadzonego stylu życia. W najwyższym segmencie aktywni są również inwestorzy, którzy nieruchomości luksusowe traktują jako względnie bezpieczną lokatę kapitału, najbardziej ze wszystkich segmentów odporną na wahania koniunkturalne. Konsekwentne ograniczanie podaży z jakim mieliśmy do czynienia w minionych latach w tych dwóch segmentach, pozwoliło na adekwatne do czynników zewnętrznych podniesienie cen w inwestycjach nowo wprowadzanych przy utrzymaniu stabilnej skali sprzedaży.

Zmiana struktury oferty

Jak to jest zatem możliwe, że średnia cena rynkowa pozostała na tym samym poziomie, gdy jednocześnie wzrosły ceny niemal we wszystkich segmentach rynku? Zjawisko to można wyjaśnić zasadniczą zmianą w strukturze oferty rynkowej. Udział mieszkań z najtańszego segmentu rynku w całej puli mieszkań dostępnych do sprzedaży w Warszawie wynosi obecnie 84%, gdy w I kw. 2013 r. było to „zaledwie” ok. 50%. W wartościach bezwzględnych liczba mieszkań w segmencie podstawowym wzrosła w tym czasie aż o 65% z około 10 tys. do 16,6 tys. sztuk. Nawet to, że średnia cena w tym segmencie wzrosła w analizowanym okresie z 6 700 zł/m2 do 7 300 zł/m2 nie wpłynęło na zmianę średniej ceny dla całej oferty rynkowej, która pozostała na stabilnym poziomie wskutek zmniejszania się udziału mieszkań o wyższych cenach. W ciągu ostatnich czterech lat liczba mieszkań z segmentu o podwyższonym standardzie spadła o 56%, w segmencie apartamentowym spadek wyniósł 56%, a mieszkań z segmentu high-end jest o 41% mniej.

Podsumowanie

Jak widać zatem, zmiany średniej ceny ofertowej pozwalają jedynie w pewnym stopniu na określenie kondycji czy trendów panujących na rynku nieruchomości. Średni wzrost cen nie jest również adekwatny do wzrostu wartości. Wartość istniejącej nieruchomości czy nawet całego budynku może z czasem rosnąc znacznie szybciej niż wskazywałby na to wzrost średniej rynkowej. Może być tez na odwrót – wzrost cen nie będzie miał wpływu na ogólną wartość konkretnej nieruchomości. Istotny znaczenie będą miały w tej sytuacji specyficzne czynniki mikro i makroekonomiczne, a właściwa ocena sytuacji będzie uzależniona również od tego, przez pryzmat czyich oczekiwań i potrzeb jest dokonywana.

Dlatego tez REAS od lat opisuje trendy rynkowe poprzez różne wskaźniki cenowe. Należą do nich m. in. średnie ceny ofertowe, średnie ceny mieszkań wprowadzanych do sprzedaży i średnie ceny mieszkań sprzedanych. Analizujemy je zarówno dla całego rynku jak i poszczególnych segmentów – w ujęciu globalnym, miejskim czy nawet w wąskiej perspektywie dzielnicy. Takie podejście daje solidne podstawy w procesach decyzyjnych zarówno deweloperów, inwestorów jak i szeregowych nabywców mieszkań – szczególnie, że jest poparte wieloletnim doświadczeniem i regularnością w gromadzeniu i analizie tych danych.  

 


[1] Zgodnie z metodologią REAS, „średnia cena mieszkań dostępnych w ofercie” to średnia ważona wszystkich mieszkań dostępnych w sprzedaży w projektach deweloperskich w danym momencie (niezależnie od stopnia zaawansowania realizacji). Ze względu na relatywnie dużą skalę oferty w największych polskich miastach, wskaźnik ten wykazuje zwykle największą stabilność. Inne wskaźniki takie jak np. średnia cena mieszkań wprowadzanych do sprzedaży są z natury nadziej zmienne. Jest to jednak zrozumiałe, jeśli weźmiemy pod uwagę, że średnia cena mieszkań dostępnych w ofercie np. w Warszawie była na koniec IV kwartału 2016 r. wyliczana na podstawie cen ponad 20 tys. mieszkań, gdy w tym samym czasie średnia cena mieszkań wprowadzonych oparta jest o ceny „zaledwie” ok. 5,5 tys. jednostek.