Ostatnie komentarze

Łódź – gwiazda rynku deweloperskiego 2018 r.
6 luty 2019
Agnieszka Mikulska

Rok 2018 na rynku mieszkaniowym – thriller z happy endem
22 styczeń 2019
Katarzyna Kuniewicz

Podsumowanie 2018 roku na rynku nowych mieszkań
31 grudzień 2018
Kazimierz Kirejczyk, FRICS

Mieszkanie to za mało. Kupujący są gotowi dopłacić za wygodę, technologie i miejskie usługi
3 grudzień 2018
Katarzyna Kuniewicz

Najem długoterminowy tylko na rok?
21 listopad 2018
Dr Maximilian Mendel, MRICS

Seniorzy – nowy segment klientów na rynku mieszkaniowym.

Dr Edward Kozłowski, Dr Władysław Jan Brzeski, FRICS, Kazimierz Kirejczyk, FRICS
15 kwiecień 2015

Starzenie się polskiego społeczeństwa każe spojrzeć na seniorów jako perspektywiczną, a niezagospodarowaną dotychczas grupę docelową dla deweloperów i funduszy inwestycyjnych działających na rynku nieruchomości. W zależności od wieku i indywidualnej sytuacji seniorzy potrzebują rozwiązań z szerokiego wachlarza produktów mieszkaniowych – od samodzielnych mieszkań przystosowanych do ich specyficznych potrzeb do instytucjonalnych placówek dla osób wymagających stałej opieki.


Polacy żyją coraz dłużej, a granicę 60 lat przekracza obecnie pokolenie powojennego wyżu demograficznego, czyli tzw. „boomersów". W rezultacie seniorzy w 2030 r. będą stanowić 30% polskiego społeczeństwa. Tymczasem, w odróżnieniu od poprzednich pokoleń, w najbliższych dwóch dekadach osoby w wieku produkcyjnym – zazwyczaj godzące pracę zarobkową z wychowywaniem dzieci – będą miały mniejsze możliwości i wolę, aby osobiście opiekować się swoimi rodzicami i dziadkami. Potrzeba stworzenia seniorom możliwości samodzielnego zamieszkiwania najdłużej, jak będzie to możliwe, staje się kluczowa zarówno z perspektywy samych zainteresowanych, jak i polityki społecznej państwa.

Czy seniorzy potrzebują nowych mieszkań?

Jakkolwiek w większości woleliby pozostać na starość w swoich mieszkaniach, współcześni „wcześni seniorzy" (przed 70-tką) zdają sobie coraz bardziej sprawę z potencjalnych utrudnień, które w przyszłości mogą im to uniemożliwić. Są to między innymi:

  • stopniowe ograniczenie mobilności i słabnące zdrowie, które ograniczają samodzielność funkcjonowania w obecnych mieszkaniach;
  • malejąca liczba gospodarstw domowych, co wpływa na ograniczenie potrzeb metrażowych; oraz
  • obniżanie się dochodów (emerytura lub renta) utrudniające utrzymanie zbyt dużych mieszkań.

Osoby wchodzące obecnie w okres senioralny są bardziej od pokolenia swoich rodziców otwarte na zmianę miejsca zamieszkania z myślą o przedłużeniu okresu samodzielności. Szacujemy, że do końca dekady (2020) decyzje o przyszłym miejscu zamieszkania podejmie około 400 tysięcy gospodarstw domowych z pokolenia wczesnych seniorów. Takim seniorom warto zaproponować samodzielne mieszkania z dostępem do urozmaiceń i udogodnień dla wczesnego bardziej aktywnego życia senioralnego. Mieszkania te powinny jednocześnie być względnie łatwe do adaptacji do większych wymogów senioralnych w późniejszych latach: dojrzałego a potem nawet sędziwego seniora. Rozwiązanie takie znacznie lepiej i taniej - niż tradycyjnie kojarzone z budownictwem dla seniorów domy opieki - spełnia potrzeby i preferencje najstarszych obywateli oraz ich rodzin. Należy założyć, że ośrodki kolektywnego zamieszkania pozostaną rozwiązaniem dla wąskiej grupy najbardziej potrzebujących seniorów, zarówno ze względu na jego niską akceptację społeczną, jak i najwyższe koszty. W Polsce w domach opieki mieszka obecnie około 1%, a w krajach Europy Zachodniej 4-10% seniorów.

Jakie produkty są potrzebne?

Nadrzędnym celem działań senioralno-mieszkaniowych jest spełnienie uniwersalnych potrzeb seniorów: dostępności ruchowej, przystępności finansowej, integracji społecznej, solidarności międzypokoleniowej, oraz wspomagania i opieki. Istotną rolę dla powodzenia oferty rynkowej odgrywa właściwa lokalizacja. Seniorzy najchętniej zamieszkają przy parku, lesie czy w bezpośredniej bliskości wody (rzeki, jeziora, morza), ale jednocześnie na tyle blisko komunikacji, ciągów pieszych, udogodnień (rekreacji, biblioteki, przychodni zdrowia, sklepu), by zachować poczucie samodzielności oraz integracji z otoczeniem - ważne więc, by mogli pozostać blisko rodziny i przyjaciół.


Proponowane mieszkania powinny umożliwiać płynne dostosowywanie ich do zmieniających się z wiekiem potrzeb właścicieli:

  • mieszkania „samodzielne" dla wczesnych seniorów (60-70 lat), które są adaptowalne i oferują dobry dostęp do urozmaiceń (kino, teatr, zajęcia sportowe) i udogodnień aktywnego stylu życia senioralnego;
  • mieszkania „serwisowane" dla dojrzałych seniorów (70-80 lat), które oferują wspomaganie - pomoc domową i doraźną opiekę zdrowia; oraz
  • mieszkania „opiekuńcze" dla sędziwych seniorów (powyżej 80 lat), które oferują stałą opiekę i pielęgnację zarówno w formie rodzinnej jak też instytucjonalnej.

Przykładowo, samodzielne mieszkanie wczesnego seniora powinno dać się adaptować do mniejszej mobilności dojrzałego seniora poprzez instalację dodatkowych urządzeń (takich jak poręcze czy uchwyty w łazienkach) oraz dostęp do zewnętrznej obsługi (zakupy, pranie, gotowanie, transport, opieka medyczna), by w końcu umożliwić seniorowi przeprowadzkę do wyspecjalizowanej placówki znajdującej się w obrębie tego samego osiedla lub w okolicy.

Czy polskich seniorów stać na zmianę mieszkania?

Podobnie jak ma to miejsce na całym rynku mieszkaniowym, także w przypadku seniorów tylko część z nich jest w stanie zaspokoić swoje potrzeby mieszkaniowe całkowicie samodzielnie na zasadach wolnorynkowych.
Polscy seniorzy otrzymują w większości skromne emerytury, a ich oszczędności są prawdopodobnie niewielkie. Większość z nich dysponuje jednak stosunkowo dużym majątkiem w postaci własnościowego mieszkania, które mogą „zmonetyzować" na potrzeby zmiany miejsca zamieszkania. Wachlarz dostępnych rozwiązań obejmuje m.in.: (i) sprzedaż mieszkania/domu; (ii) skorzystanie z tzw. odwróconej hipoteki; (iii) zawarcie umowy o rentę dożywotnią; lub (iii) zatrzymanie lokalu/domu i czerpanie korzyści z najmu. W praktyce dość często spotyka się jednak rozwiązanie, w którym dzieci wspierają finansowo rodziców seniorów, a własność mieszkaniowa pozostaje w rodzinie.

Wyzwania dla sektora publicznego

Skuteczne rozwiązywanie problemów mieszkaniowych seniorów wymaga zaangażowania władz lokalnych, organizacji społecznych i szeregu podmiotów prywatnych, a także wspierania przez dostępne programy centralne. Władze samorządowe muszą zdefiniować potrzeby związane z budownictwem senioralnym, uwzględniające prognozy demograficzne i diagnozę zasobów mieszkaniowych. Powinny również stać się inicjatorem, koordynatorem lub przynajmniej aktywnym uczestnikiem współpracy z sektorem prywatnym i organizacjami non-profit (NGO) w celu zapewnienia odpowiedniego standardu życia mieszkańcom swojego regionu. Brak odpowiednich rozwiązań dla seniorów może stać się w niedalekiej przyszłości znacznym obciążeniem dla samorządów.
Skala potrzeb jest zróżnicowana w zależności od wielkości miasta, a także struktury demograficznej mieszkańców całych miast lub ich wydzielonych części. Największe zapotrzebowanie na działania samorządów dotyczy monopokoleniowych osiedli budowanych i zasiedlanych w latach sześćdziesiątych i siedemdziesiątych ubiegłego wieku, składających się z cztero- lub pięciokondygnacyjnych budynków, zaprojektowanych z reguły w układzie klatkowym i pozbawionych wind. Zapewnienie starzejącym się mieszkańcom górnych pięter takich domów samodzielności poprzez dobudowanie wind jest nieopłacalne ekonomicznie i niełatwe z technicznego punktu widzenia.

Perspektywy dla biznesu

Choć zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych seniorów w skali kraju nie może odbyć się bez udziału sektorów publicznego i społecznego, to jednak otwierają się rosnące możliwości dla biznesu. Znaczna część projektów budownictwa senioralnego może i powinna być realizowana w ramach partnerstwa publiczno prywatnego, część zaś - pozostać całkowicie w sektorze prywatnym.
Segment obiektów kolektywnego zamieszkiwania wymaga powstania wyspecjalizowanych operatorów zarządzających placówkami wraz ze wszystkimi usługami o charakterze opiekuńczo-medycznym. Na Zachodzie operatorzy wchodzą coraz częściej w biznes usług i opieki mobilnej dla seniorów starzejących się „w miejscu", w ten sposób nawiązując wcześniejszy kontakt z potencjalnymi pensjonariuszami swoich domów opieki. Operatorzy mogą być również właścicielami obiektów, w których prowadzą działalność.
W krajach zachodnich placówki zbiorowego zamieszkania oraz mieszkania senioralne oferowane na wynajem są przedmiotem zainteresowania funduszy inwestujących w nieruchomości generujące strumień dochodu z najmu. W USA i niektórych krajach europejskich właścicielami wielu obiektów są specjalistyczne nieruchomościowe fundusze inwestycyjne typu REIT, umożliwiające drobnym inwestorom detalicznym pasywne (pośrednie) inwestowanie w nieruchomości. Fundusze mogą inwestować zarówno w placówki kolektywnego zamieszkania, jak i mieszkania przystosowane do potrzeb seniorów oferowane na wynajem.
Budownictwo senioralno-mieszkaniowe nie nastawione na obiekty kolektywne jest domeną deweloperów, którzy budują odrębne budynki, enklawy budynków oraz osiedla dla seniorów. Mieszkania w tych budynkach mogą być przeznaczone na sprzedaż lub najem. W przypadku najmu, deweloperzy najchętniej sprzedają obiekt funduszowi lub operatorowi, który prowadzi „obsługę" niezależnych mieszkań senioralnych oraz/lub oferuje wspomaganie seniorów fakultatywnymi usługami, pomocą, opieką i pielęgnacją.

Więcej informacji

Zachęcamy do zapoznania się z raportem „Budownictwo senioralne w Polsce - perspektywy rozwoju", w którym znajdą Państwo więcej informacji m.in. o:
• doświadczeniach międzynarodowych,
• aktualnym stanie segmentu budownictwa senioralnego w Polsce,
• modelach rozwiązań budownictwa senioralnego,
• skali potrzeb i popytu,
• geo-demografii popytu,
• sile nabywczej seniorów,
• roli sektora publicznego w kształtowaniu budownictwa senioralnego.