Ostatnie komentarze

Mieszkanie to za mało. Kupujący są gotowi dopłacić za wygodę, technologie i miejskie usługi
3 grudzień 2018
Katarzyna Kuniewicz

Najem długoterminowy tylko na rok?
21 listopad 2018
Dr Maximilian Mendel, MRICS

Sprzedaż spada, ale „taniej nie będzie”
18 październik 2018
Katarzyna Kuniewicz

Mieszkania z historią – czy to się sprzedaje?
12 wrzesień 2018
Katarzyna Kamińska

Komu (z) metrem po drodze? – biurowce vs. mieszkania
6 wrzesień 2018
Aleksandra Gawrońska

Seniorzy – nowy segment klientów na rynku mieszkaniowym.

Dr Edward Kozłowski, Dr Władysław Jan Brzeski, FRICS, Kazimierz Kirejczyk, FRICS
15 kwiecień 2015

Starzenie się polskiego społeczeństwa każe spojrzeć na seniorów jako perspektywiczną, a niezagospodarowaną dotychczas grupę docelową dla deweloperów i funduszy inwestycyjnych działających na rynku nieruchomości. W zależności od wieku i indywidualnej sytuacji seniorzy potrzebują rozwiązań z szerokiego wachlarza produktów mieszkaniowych – od samodzielnych mieszkań przystosowanych do ich specyficznych potrzeb do instytucjonalnych placówek dla osób wymagających stałej opieki.


Polacy żyją coraz dłużej, a granicę 60 lat przekracza obecnie pokolenie powojennego wyżu demograficznego, czyli tzw. „boomersów". W rezultacie seniorzy w 2030 r. będą stanowić 30% polskiego społeczeństwa. Tymczasem, w odróżnieniu od poprzednich pokoleń, w najbliższych dwóch dekadach osoby w wieku produkcyjnym – zazwyczaj godzące pracę zarobkową z wychowywaniem dzieci – będą miały mniejsze możliwości i wolę, aby osobiście opiekować się swoimi rodzicami i dziadkami. Potrzeba stworzenia seniorom możliwości samodzielnego zamieszkiwania najdłużej, jak będzie to możliwe, staje się kluczowa zarówno z perspektywy samych zainteresowanych, jak i polityki społecznej państwa.

Czy seniorzy potrzebują nowych mieszkań?

Jakkolwiek w większości woleliby pozostać na starość w swoich mieszkaniach, współcześni „wcześni seniorzy" (przed 70-tką) zdają sobie coraz bardziej sprawę z potencjalnych utrudnień, które w przyszłości mogą im to uniemożliwić. Są to między innymi:

  • stopniowe ograniczenie mobilności i słabnące zdrowie, które ograniczają samodzielność funkcjonowania w obecnych mieszkaniach;
  • malejąca liczba gospodarstw domowych, co wpływa na ograniczenie potrzeb metrażowych; oraz
  • obniżanie się dochodów (emerytura lub renta) utrudniające utrzymanie zbyt dużych mieszkań.

Osoby wchodzące obecnie w okres senioralny są bardziej od pokolenia swoich rodziców otwarte na zmianę miejsca zamieszkania z myślą o przedłużeniu okresu samodzielności. Szacujemy, że do końca dekady (2020) decyzje o przyszłym miejscu zamieszkania podejmie około 400 tysięcy gospodarstw domowych z pokolenia wczesnych seniorów. Takim seniorom warto zaproponować samodzielne mieszkania z dostępem do urozmaiceń i udogodnień dla wczesnego bardziej aktywnego życia senioralnego. Mieszkania te powinny jednocześnie być względnie łatwe do adaptacji do większych wymogów senioralnych w późniejszych latach: dojrzałego a potem nawet sędziwego seniora. Rozwiązanie takie znacznie lepiej i taniej - niż tradycyjnie kojarzone z budownictwem dla seniorów domy opieki - spełnia potrzeby i preferencje najstarszych obywateli oraz ich rodzin. Należy założyć, że ośrodki kolektywnego zamieszkania pozostaną rozwiązaniem dla wąskiej grupy najbardziej potrzebujących seniorów, zarówno ze względu na jego niską akceptację społeczną, jak i najwyższe koszty. W Polsce w domach opieki mieszka obecnie około 1%, a w krajach Europy Zachodniej 4-10% seniorów.

Jakie produkty są potrzebne?

Nadrzędnym celem działań senioralno-mieszkaniowych jest spełnienie uniwersalnych potrzeb seniorów: dostępności ruchowej, przystępności finansowej, integracji społecznej, solidarności międzypokoleniowej, oraz wspomagania i opieki. Istotną rolę dla powodzenia oferty rynkowej odgrywa właściwa lokalizacja. Seniorzy najchętniej zamieszkają przy parku, lesie czy w bezpośredniej bliskości wody (rzeki, jeziora, morza), ale jednocześnie na tyle blisko komunikacji, ciągów pieszych, udogodnień (rekreacji, biblioteki, przychodni zdrowia, sklepu), by zachować poczucie samodzielności oraz integracji z otoczeniem - ważne więc, by mogli pozostać blisko rodziny i przyjaciół.


Proponowane mieszkania powinny umożliwiać płynne dostosowywanie ich do zmieniających się z wiekiem potrzeb właścicieli:

  • mieszkania „samodzielne" dla wczesnych seniorów (60-70 lat), które są adaptowalne i oferują dobry dostęp do urozmaiceń (kino, teatr, zajęcia sportowe) i udogodnień aktywnego stylu życia senioralnego;
  • mieszkania „serwisowane" dla dojrzałych seniorów (70-80 lat), które oferują wspomaganie - pomoc domową i doraźną opiekę zdrowia; oraz
  • mieszkania „opiekuńcze" dla sędziwych seniorów (powyżej 80 lat), które oferują stałą opiekę i pielęgnację zarówno w formie rodzinnej jak też instytucjonalnej.

Przykładowo, samodzielne mieszkanie wczesnego seniora powinno dać się adaptować do mniejszej mobilności dojrzałego seniora poprzez instalację dodatkowych urządzeń (takich jak poręcze czy uchwyty w łazienkach) oraz dostęp do zewnętrznej obsługi (zakupy, pranie, gotowanie, transport, opieka medyczna), by w końcu umożliwić seniorowi przeprowadzkę do wyspecjalizowanej placówki znajdującej się w obrębie tego samego osiedla lub w okolicy.

Czy polskich seniorów stać na zmianę mieszkania?

Podobnie jak ma to miejsce na całym rynku mieszkaniowym, także w przypadku seniorów tylko część z nich jest w stanie zaspokoić swoje potrzeby mieszkaniowe całkowicie samodzielnie na zasadach wolnorynkowych.
Polscy seniorzy otrzymują w większości skromne emerytury, a ich oszczędności są prawdopodobnie niewielkie. Większość z nich dysponuje jednak stosunkowo dużym majątkiem w postaci własnościowego mieszkania, które mogą „zmonetyzować" na potrzeby zmiany miejsca zamieszkania. Wachlarz dostępnych rozwiązań obejmuje m.in.: (i) sprzedaż mieszkania/domu; (ii) skorzystanie z tzw. odwróconej hipoteki; (iii) zawarcie umowy o rentę dożywotnią; lub (iii) zatrzymanie lokalu/domu i czerpanie korzyści z najmu. W praktyce dość często spotyka się jednak rozwiązanie, w którym dzieci wspierają finansowo rodziców seniorów, a własność mieszkaniowa pozostaje w rodzinie.

Wyzwania dla sektora publicznego

Skuteczne rozwiązywanie problemów mieszkaniowych seniorów wymaga zaangażowania władz lokalnych, organizacji społecznych i szeregu podmiotów prywatnych, a także wspierania przez dostępne programy centralne. Władze samorządowe muszą zdefiniować potrzeby związane z budownictwem senioralnym, uwzględniające prognozy demograficzne i diagnozę zasobów mieszkaniowych. Powinny również stać się inicjatorem, koordynatorem lub przynajmniej aktywnym uczestnikiem współpracy z sektorem prywatnym i organizacjami non-profit (NGO) w celu zapewnienia odpowiedniego standardu życia mieszkańcom swojego regionu. Brak odpowiednich rozwiązań dla seniorów może stać się w niedalekiej przyszłości znacznym obciążeniem dla samorządów.
Skala potrzeb jest zróżnicowana w zależności od wielkości miasta, a także struktury demograficznej mieszkańców całych miast lub ich wydzielonych części. Największe zapotrzebowanie na działania samorządów dotyczy monopokoleniowych osiedli budowanych i zasiedlanych w latach sześćdziesiątych i siedemdziesiątych ubiegłego wieku, składających się z cztero- lub pięciokondygnacyjnych budynków, zaprojektowanych z reguły w układzie klatkowym i pozbawionych wind. Zapewnienie starzejącym się mieszkańcom górnych pięter takich domów samodzielności poprzez dobudowanie wind jest nieopłacalne ekonomicznie i niełatwe z technicznego punktu widzenia.

Perspektywy dla biznesu

Choć zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych seniorów w skali kraju nie może odbyć się bez udziału sektorów publicznego i społecznego, to jednak otwierają się rosnące możliwości dla biznesu. Znaczna część projektów budownictwa senioralnego może i powinna być realizowana w ramach partnerstwa publiczno prywatnego, część zaś - pozostać całkowicie w sektorze prywatnym.
Segment obiektów kolektywnego zamieszkiwania wymaga powstania wyspecjalizowanych operatorów zarządzających placówkami wraz ze wszystkimi usługami o charakterze opiekuńczo-medycznym. Na Zachodzie operatorzy wchodzą coraz częściej w biznes usług i opieki mobilnej dla seniorów starzejących się „w miejscu", w ten sposób nawiązując wcześniejszy kontakt z potencjalnymi pensjonariuszami swoich domów opieki. Operatorzy mogą być również właścicielami obiektów, w których prowadzą działalność.
W krajach zachodnich placówki zbiorowego zamieszkania oraz mieszkania senioralne oferowane na wynajem są przedmiotem zainteresowania funduszy inwestujących w nieruchomości generujące strumień dochodu z najmu. W USA i niektórych krajach europejskich właścicielami wielu obiektów są specjalistyczne nieruchomościowe fundusze inwestycyjne typu REIT, umożliwiające drobnym inwestorom detalicznym pasywne (pośrednie) inwestowanie w nieruchomości. Fundusze mogą inwestować zarówno w placówki kolektywnego zamieszkania, jak i mieszkania przystosowane do potrzeb seniorów oferowane na wynajem.
Budownictwo senioralno-mieszkaniowe nie nastawione na obiekty kolektywne jest domeną deweloperów, którzy budują odrębne budynki, enklawy budynków oraz osiedla dla seniorów. Mieszkania w tych budynkach mogą być przeznaczone na sprzedaż lub najem. W przypadku najmu, deweloperzy najchętniej sprzedają obiekt funduszowi lub operatorowi, który prowadzi „obsługę" niezależnych mieszkań senioralnych oraz/lub oferuje wspomaganie seniorów fakultatywnymi usługami, pomocą, opieką i pielęgnacją.

Więcej informacji

Zachęcamy do zapoznania się z raportem „Budownictwo senioralne w Polsce - perspektywy rozwoju", w którym znajdą Państwo więcej informacji m.in. o:
• doświadczeniach międzynarodowych,
• aktualnym stanie segmentu budownictwa senioralnego w Polsce,
• modelach rozwiązań budownictwa senioralnego,
• skali potrzeb i popytu,
• geo-demografii popytu,
• sile nabywczej seniorów,
• roli sektora publicznego w kształtowaniu budownictwa senioralnego.