Ostatnie komentarze

Czy nadal warto inwestować w mieszkania na wynajem?
9 maj 2017
Urszula Ołowniuk

Kolejny kwartał – kolejny rekord w mieszkaniówce
28 kwiecień 2017
Katarzyna Kuniewicz

Ukryty wzrost cen mieszkań w Polsce
2 marzec 2017
Dr Maximilian Mendel, MRICS

Rekordowy kwartał na zakończenie rekordowego roku
18 styczeń 2017
Kazimierz Kirejczyk, FRICS

Poznaniacy potrafią liczyć
29 grudzień 2016
Anna Maroń

Rynek nieruchomości luksusowych będzie się rozwijał

17 czerwiec 2015

Rynek nieruchomości luksusowych w Polsce znajduje się jeszcze w fazie rozwoju. Jednak zmiany jakie zaszły w tym segmencie w ostatniej dekadzie pozwalają sądzić, że w kilkuletniej perspektywie wartość transakcji na rynku nowych luksusowych apartamentów w naszym kraju powinna przekroczyć 500 mln zł. To duża szansa ale i duże wyzwanie przed deweloperami, którzy chcą budować mieszkania w segmencie premium.

Wielu polskich multimilionerów mieszka we własnych rezydencjach, usytuowanych w prestiżowych lokalizacji, zbudowanych na podstawie indywidualnego projektu i wykończonych w ekskluzywny sposób. Takie rezydencje rzadko pojawiają się w ofercie na rynku wtórnym, ale jeśli tak się dzieje, wówczas transakcje osiągają wartość co najmniej kilkunastu milionów złotych.

Luksusowe apartamenty, realizowane przez firmy deweloperskie pojawiają się w ofercie częściej. Zwykle znaleźć je można w prestiżowych lokalizacjach największych polskich miast, choć różnią się charakterem, wielkością budynków, stosowanymi rozwiązaniami estetycznymi i wielkością lokali.

Apartament czy luksusowy apartament?

Choć w potocznym rozumieniu i w opiniach spotykanych w polskich mediach wszystkie apartamenty określane są jako luksusowe, w analizach REAS w segmencie apartamentów wyróżnione są dwa podsegmenty: apartamentów standardowych oraz apartamentów luksusowych.  O zakwalifikowaniu obiektu do poszczególnych segmentów decydują przede wszystkim kryteria lokalizacyjne i jakościowe (zarówno w odniesieniu do lokalu jak i budynku), zaś pomocniczą rolę w segmentacji pełni kryterium cenowe.

 - W porównaniu z Europą Zachodnią, Moskwą czy przede wszystkim Stanami Zjednoczonymi, budowane przez polskich deweloperów apartamenty luksusowe są wciąż niezbyt drogie, co wynika z ceny metra kwadratowego jak i - choć trudno w to uwierzyć przeciętnemu nabywcy – niewielkiemu metrażowi oscylującemu w granicach 80 – 150 m2.

Co w praktyce znaczy „niezbyt drogie”? Ceny lokali w standardzie deweloperskim w podsegmencie apartamentów luksusowych zaczynają się na poziomie około 1 mln zł, zaś najdroższe transakcje sięgają pułapu bliskiego 10 mln zł, choć część z nich dotyczy lokali z pełnym wykończeniem.

Jaka jest cena luksusu?

Z badania przeprowadzonego przez KPMG na potrzeby raportu „Rynek luksusowych nieruchomości w Polsce” na próbie 608 respondentów wynika, że dla osób zarabiających od 7 tys. do 10 tys. złotych brutto miesięcznie, nabycie apartamentu w segmencie premium jest praktycznie niemożliwe. Pozostali respondenci, o zarobkach 10-20 tys. złotych brutto i powyżej 20 tys. złotych za granicę, od której w ich mniemaniu zaczyna się luksus, uznali odpowiednio: 16 tys. zł i 17 tys. zł za 1 metr kwadratowy apartamentu. Kwota ta jest jeszcze wyższa w oczach kluczowych nabywców określanych jako HNWI (high net worth individuals) i wynosi 20 tys. zł/m2.

Tymczasem maksymalne ceny uzyskiwane za wyjątkowe lokale z podsegmentu apartamentów luksusowych sięgają w przypadku Warszawy 65 tys. zł/m2, ok. 40 tys. zł/m2 dla Wrocławia i Krakowa, ponad 30 tys. zł w Trójmieście i 27 tys. zł w Poznaniu. I choć zdecydowana większość oferowanych obecnie mieszkań w segmencie apartamentowym mieści się w przedziale cenowym 12-16 tys. zł/m2, to podsegment określany mianem luksusowego (o cenach jednostkowych przekraczających 17 tys. zł/m2) stanowi niemal połowę wartości szacowanej dla całego rynku segmentu apartamentowego i wynosi 440-460 mln zł. 

Jak duży jest rynek?

Mimo tak znaczącej wartości rynku, liczba jednostek zrealizowanych w tym segmencie jest relatywnie niewielka. W latach 2009-2014 wybudowano w Polsce niewiele ponad 6000 apartamentów, z czego około tysiąca można zaliczyć do podsegmentu apartamentów luksusowych.

Największym rynkiem jest zdecydowanie Warszawa. W latach objętych badaniem wybudowano tu ponad połowę wszystkich apartamentów, które powstały w Polsce, a na lata 2015 i później zaplanowanych do oddania jest kolejnych 900. Do lokali określanych mianem luksusowych można zaliczyć ok. 300 spośród tych, które są obecnie w realizacji.

Pamiętać jednak należy, że rynek luksusowych nieruchomości w Polsce to nie tylko rynek pierwotny. Szacuje się, że wartość rynku wtórnego przekracza wartość rynku pierwotnego ok. 1,5 – 2,5 raza. Jest to zatem ogromy potencjał, który daje deweloperom duże pole do popisu, choć działać na tym polu jest znacznie trudniej niż w segmencie popularnym.