Rynek nieruchomości luksusowych będzie się rozwijał

17 czerwiec 2015

Rynek nieruchomości luksusowych w Polsce znajduje się jeszcze w fazie rozwoju. Jednak zmiany jakie zaszły w tym segmencie w ostatniej dekadzie pozwalają sądzić, że w kilkuletniej perspektywie wartość transakcji na rynku nowych luksusowych apartamentów w naszym kraju powinna przekroczyć 500 mln zł. To duża szansa ale i duże wyzwanie przed deweloperami, którzy chcą budować mieszkania w segmencie premium.

Wielu polskich multimilionerów mieszka we własnych rezydencjach, usytuowanych w prestiżowych lokalizacji, zbudowanych na podstawie indywidualnego projektu i wykończonych w ekskluzywny sposób. Takie rezydencje rzadko pojawiają się w ofercie na rynku wtórnym, ale jeśli tak się dzieje, wówczas transakcje osiągają wartość co najmniej kilkunastu milionów złotych.

Luksusowe apartamenty, realizowane przez firmy deweloperskie pojawiają się w ofercie częściej. Zwykle znaleźć je można w prestiżowych lokalizacjach największych polskich miast, choć różnią się charakterem, wielkością budynków, stosowanymi rozwiązaniami estetycznymi i wielkością lokali.

Apartament czy luksusowy apartament?

Choć w potocznym rozumieniu i w opiniach spotykanych w polskich mediach wszystkie apartamenty określane są jako luksusowe, w analizach REAS w segmencie apartamentów wyróżnione są dwa podsegmenty: apartamentów standardowych oraz apartamentów luksusowych.  O zakwalifikowaniu obiektu do poszczególnych segmentów decydują przede wszystkim kryteria lokalizacyjne i jakościowe (zarówno w odniesieniu do lokalu jak i budynku), zaś pomocniczą rolę w segmentacji pełni kryterium cenowe.

 - W porównaniu z Europą Zachodnią, Moskwą czy przede wszystkim Stanami Zjednoczonymi, budowane przez polskich deweloperów apartamenty luksusowe są wciąż niezbyt drogie, co wynika z ceny metra kwadratowego jak i - choć trudno w to uwierzyć przeciętnemu nabywcy – niewielkiemu metrażowi oscylującemu w granicach 80 – 150 m2.

Co w praktyce znaczy „niezbyt drogie”? Ceny lokali w standardzie deweloperskim w podsegmencie apartamentów luksusowych zaczynają się na poziomie około 1 mln zł, zaś najdroższe transakcje sięgają pułapu bliskiego 10 mln zł, choć część z nich dotyczy lokali z pełnym wykończeniem.

Jaka jest cena luksusu?

Z badania przeprowadzonego przez KPMG na potrzeby raportu „Rynek luksusowych nieruchomości w Polsce” na próbie 608 respondentów wynika, że dla osób zarabiających od 7 tys. do 10 tys. złotych brutto miesięcznie, nabycie apartamentu w segmencie premium jest praktycznie niemożliwe. Pozostali respondenci, o zarobkach 10-20 tys. złotych brutto i powyżej 20 tys. złotych za granicę, od której w ich mniemaniu zaczyna się luksus, uznali odpowiednio: 16 tys. zł i 17 tys. zł za 1 metr kwadratowy apartamentu. Kwota ta jest jeszcze wyższa w oczach kluczowych nabywców określanych jako HNWI (high net worth individuals) i wynosi 20 tys. zł/m2.

Tymczasem maksymalne ceny uzyskiwane za wyjątkowe lokale z podsegmentu apartamentów luksusowych sięgają w przypadku Warszawy 65 tys. zł/m2, ok. 40 tys. zł/m2 dla Wrocławia i Krakowa, ponad 30 tys. zł w Trójmieście i 27 tys. zł w Poznaniu. I choć zdecydowana większość oferowanych obecnie mieszkań w segmencie apartamentowym mieści się w przedziale cenowym 12-16 tys. zł/m2, to podsegment określany mianem luksusowego (o cenach jednostkowych przekraczających 17 tys. zł/m2) stanowi niemal połowę wartości szacowanej dla całego rynku segmentu apartamentowego i wynosi 440-460 mln zł. 

Jak duży jest rynek?

Mimo tak znaczącej wartości rynku, liczba jednostek zrealizowanych w tym segmencie jest relatywnie niewielka. W latach 2009-2014 wybudowano w Polsce niewiele ponad 6000 apartamentów, z czego około tysiąca można zaliczyć do podsegmentu apartamentów luksusowych.

Największym rynkiem jest zdecydowanie Warszawa. W latach objętych badaniem wybudowano tu ponad połowę wszystkich apartamentów, które powstały w Polsce, a na lata 2015 i później zaplanowanych do oddania jest kolejnych 900. Do lokali określanych mianem luksusowych można zaliczyć ok. 300 spośród tych, które są obecnie w realizacji.

Pamiętać jednak należy, że rynek luksusowych nieruchomości w Polsce to nie tylko rynek pierwotny. Szacuje się, że wartość rynku wtórnego przekracza wartość rynku pierwotnego ok. 1,5 – 2,5 raza. Jest to zatem ogromy potencjał, który daje deweloperom duże pole do popisu, choć działać na tym polu jest znacznie trudniej niż w segmencie popularnym.