Ostatnie komentarze

Mieszkania z historią – czy to się sprzedaje?
12 wrzesień 2018
Katarzyna Kamińska

Komu (z) metrem po drodze? – biurowce vs. mieszkania
6 wrzesień 2018
Aleksandra Gawrońska

Skończył się okres rekordów w branży deweloperskiej
18 lipiec 2018
Katarzyna Kuniewicz

Apartments, residence i villa – czy luksus się sprzedaje?
2 lipiec 2018
Agnieszka Mikulska

Rachunki powiernicze w mieszkaniówce – o co ten hałas?
22 czerwiec 2018
Ewa Chmielewska

Rynek mieszkaniowy w Polsce – I kwartał 2018 r.

27 kwiecień 2018

Pierwsze trzy miesiące 2018 roku potwierdziły, że popyt na mieszkania z rynku pierwotnego nie słabnie. Nie oznacza to jednak, że deweloperzy nie mają powodów do zmartwień. Jest to bowiem drugi z rzędu kwartał, w którym nie byli w stanie wprowadzić na rynek odpowiedniej liczby mieszkań i zaspokoić  rosnącego zapotrzebowania na nowe mieszkania. Spowodowało to spadek oferty i bardzo wyraźny wzrost cen.

Choć w okresie od stycznia do marca 2018 roku sprzedaż mieszkań na 6 rynkach  o największej skali osiągnęła 18,4 tys., co było wynikiem zbliżonym do rekordowego z końca poprzedniego roku, to miało to miejsce przy istotnie niższej nowej podaży. Do sprzedaży trafiło 14,9 tys. nowych mieszkań, o blisko 10% mniej niż przed kwartałem. Rynkami, które odczuły ten spadek najbardziej, była Warszawa i Kraków, gdzie oferta zmalała k/k odpowiednio o 15% i 11%. Miniony kwartał pokazał, że czynniki, które już wcześniej utrudniały życie deweloperom, coraz mocniej zaczynają oddziaływać na cały rynek.

Wciąż się sprzedaje, ale marże maleją

Utrzymujący się optymizm nabywców, będący pochodną między innymi bardzo dobrych wyników polskiej gospodarki oraz doskonałej sytuacji na rynku pracy – najniższe od 28 lat bezrobocie oraz rosnące płace – ułatwia decyzję o zakupie mieszkania. Zwiększa się też świadomość kupujących, dla których nieruchomości stają się sposobem na lokowanie kapitału czy zabezpieczenie emerytalne. Przy obecnym poziomie stóp procentowych nawet zakup na kredyt wydaje się atrakcyjną ofertą. Zakończenie rządowego programu Mieszkanie Dla Młodych, wbrew oczekiwaniom nie  przyniosło radykalnego spadku liczby transakcji na rynkach, na których oddziaływał on najsilniej. Wnioskować zatem można, że to nabywcy inwestycyjni i ci którzy zmieniają mieszkanie na większe/ lepsze/ dogodniej położone, mieli największy wpływ na rynek.

Tymczasem na horyzoncie pojawiły się ciemne chmury. Podaż zwalnia i dzieje się to z kilku powodów. Jednym z nich jest problem z kontraktowaniem generalnych wykonawców. Wzrost kosztów realizacji w niektórych przypadkach sięga nawet 30% i jest pochodną wzrostu cen materiałów budowlanych, niedostatecznej liczby pracowników w budownictwie (co skutkuje podwyżkami płac) i konkurencją ze strony dużych projektów infrastrukturalnych, które angażują znaczącą część firm wykonawczych . Nie bez wpływu na branżę deweloperską pozostają też rosnące ceny gruntów. Zmiany legislacyjne przeprowadzone w ubiegłym roku znacznie ograniczyły ich dostępność. O te zaś, które umożliwiają realizację projektów mieszkaniowych, konkuruje wiele podmiotów. Jeśli wziąć dodatkowo pod uwagę zmianę struktury popytu (głównymi grupami są obecnie inwestorzy indywidualni i nabywcy poprawiający standard zamieszkania) zakup terenu, który umożliwi realizację i szybką komercjalizację inwestycji, przy zachowaniu odpowiedniego poziomu marży, stanowi prawdziwe wyzwanie.

 

Kto za to zapłaci?

W tej sytuacji deweloperzy stają przed wyborem pomiędzy obniżeniem standardu wykonania budynku, a podniesieniem cen mieszkań. Pierwszy wariant wiąże się z wysokim prawdopodobieństwem utraty zaufania ze strony potencjalnych klientów. W przypadku drugiego, istnieje ryzyko zahamowania popytu. Jak pokazują wyniki monitoringu REAS deweloperzy na razie postawili na drugą opcję. W porównaniu z I kw. 2017 r. ceny wzrosły na wszystkich analizowanych rynkach: w Trójmieście o 16%, Warszawie o 11%, Wrocławiu o 9%, Łodzi o 8%, Poznaniu o 6% i Krakowie o 5%.

***

Rynek mieszkaniowy znajduje się obecnie w decydującej fazie cyklu. Ilość czynników, jakie mogą wpłynąć na spowolnienie w branży, jest spora, ale nie można powiedzieć, że prognozy dotyczące kolejnych kwartałów 2018 roku są pesymistyczne. Jeśli nie wystąpią zmiany w prawie, które w istotny sposób wpłyną na działalność deweloperską (jak np. planowane zmiany w ustawie deweloperskiej), a poziom stóp procentowych - zgodnie z zapowiedziami - pozostanie na niezmienionym poziomie, sytuacja na rynku mieszkaniowym nie powinna w najbliższych miesiącach ulec drastycznej zmianie.