Ostatnie komentarze

Młode pokolenie Polaków sprowadza do Polski zagranicznych inwestorów
2 czerwiec 2017
Dr Maximilian Mendel, MRICS

Czy nadal warto inwestować w mieszkania na wynajem?
9 maj 2017
Urszula Ołowniuk

Kolejny kwartał – kolejny rekord w mieszkaniówce
28 kwiecień 2017
Katarzyna Kuniewicz

Ukryty wzrost cen mieszkań w Polsce
2 marzec 2017
Dr Maximilian Mendel, MRICS

Rekordowy kwartał na zakończenie rekordowego roku
18 styczeń 2017
Kazimierz Kirejczyk, FRICS

Rekordowy kwartał na zakończenie rekordowego roku

18 styczeń 2017

W ostatnim kwartale 2016 roku w sześciu miastach o największej skali rynku (Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań i Łódź) sprzedano 18,1 tys. mieszkań, o 25% więcej niż w poprzednim kwartale. W całym roku liczba transakcji osiągnęła tam poziom 62 tys. mieszkań i pobiła ubiegłoroczny historyczny wynik - wynika z najnowszego raportu „Rynek mieszkaniowy w Polsce – IV kwartał 2016r. Wartość tych transakcji eksperci REAS szacują na 24,5 mld złotych.

Choć nie we wszystkich analizowanych przez REAS miastach wzrost sprzedaży był tak spektakularny jak we Wrocławiu (28% rdr), Warszawie (26% rdr) czy Trójmieście (26% rdr), możemy mówić o swoistym fenomenie rynkowym. Rosnący popyt był na bieżąco zaspokajany przez deweloperów, którzy w ostatnich 12 miesiącach wprowadzili do sprzedaży ponad 65 tys. nowych mieszkań (blisko 19 tys. w samym IV kw.).

- Ponad 20 % wzrost sprzedaży jaki odnotowali deweloperzy w minionym roku był możliwy dzięki szczególnej aktywności dwóch istotnych grup klientów: młodych nabywców pierwszych mieszkań otrzymujących znaczącą dopłatę w ramach programu Mieszkanie dla Młodych oraz inwestorów indywidualnych likwidujących nisko oprocentowane lokaty bankowe i kupujących w to miejsce małe mieszkania przeznaczone na wynajem. – mówił Kazimierz Kirejczyk, Prezes Zarządu REAS. – Zauważyliśmy również znaczący wzrost grupy nabywców, dla których decyzja o zakupie mieszkania była podyktowana chęcią poprawy dotychczasowych warunków mieszkaniowych, co może być zapowiedzią pokoleniowej zmiany na rynku.

Jest to o tyle istotne, że zgodnie z zapowiedziami w nadchodzących latach spadnie realne znaczenie programów wspierających rynek deweloperski. Mimo, że formalnie program Mieszkanie dla Młodych ma obowiązywać do 2018 roku, zgodnie z danymi BGK, środki na dopłaty przypadające na 2017 rok właściwie zostały wyczerpane, a z pierwszej części środków na 2018 rok zostało niewiele ponad połowę. Pamiętać przy tym należy, że udział mieszkań sprzedanych z rządowym dofinansowaniem sięgał w minionych kwartałach nawet 25%.

 - Chęć uzyskania dopłaty w MdM i obawa przed konkurencją ze strony innych kupujących, była niewątpliwie istotnym bodźcem do dokonania zakupu w minionym kwartale. Co najmniej kilka tysięcy mieszkań z tych, które zarezerwowano[1] lub sprzedano pomiędzy październikiem a grudniem 2016 r. zostało zakupionych z myślą o uzyskaniu dopłaty w ramach programu Mieszkanie dla Młodych z puli uruchomionej na początku stycznia 2017 r. Nie pierwszy zresztą raz przypadku MdM-u mieliśmy w jakimś stopniu do czynienia z przesunięciem popytu z przyszłości, czyli przyspieszeniem decyzji o dokonaniu zakupu, który w przeciwnym razie miałby miejsce w nadchodzących miesiącach czy latach. – tłumaczy Kazimierz Kirejczyk, Prezes Zarządu REAS.

Spodziewany spadek znaczenia MdM-u znalazł już pośrednio odbicie we wzroście przeciętnych cen lokali wprowadzonych do sprzedaży. Deweloperzy uruchomili znacznie mniej nowych inwestycji uwzględniających wymogi cenowe programu i skupili się na uzupełnianiu oferty o lokale spełniające oczekiwania pozostałych dwóch grup nabywców. Zaowocowało to 6% wzrostem cen ofertowych w porównaniu z sytuacją na koniec grudnia 2015 r.

Wzrost oczekiwań cenowych deweloperów w warunkach rosnącego popytu wydaje się być naturalny. Nie można zapominać jednak o szeregu czynników, które już w nadchodzących kwartałach mogą przynieść spowolnienie. Prognozowany wzrost stóp procentowych, który w praktyce przełoży się nie tylko na spadek zdolności kredytowej klientów deweloperów, ale także na niższą atrakcyjność inwestycji w mieszkania na wynajem, przyniesie stopniowy spadek popytu ze strony dwóch najważniejszych dotąd grup nabywców mieszkań deweloperskich. Z drugiej strony założenia nowego programu Mieszkanie PLUS przesuną ciężar pomocy w stronę najmu, co pośrednio może wpłynąć na decyzje zakupowe osób nabywających mieszkania inwestycyjnie, a te, jak szacuje REAS, mogły stanowić w 2016 roku nawet 30% całej sprzedaży.

 - Kluczowe dla wyników sprzedaży w 2017 roku będzie zachowanie nabywców dokonujących zakupów w całości za gotówkę, czy to na własne potrzeby, czy w celach inwestycyjnych. Najprawdopodobniej obie te grupy będą nadal bardzo aktywne na rynku, zaś sprzedaż będzie niewiele niższa, niż w 2016 roku. Spadek popytu ze strony indywidualnych nabywców powinien być w kolejnych dwóch latach częściowo rekompensowany zakupami dokonywanymi przez inwestorów instytucjonalnych. – komentuje Kazimierz Kirejczyk.

 

Więcej na temat rynków Warszawy, Krakowa, Wrocławia, Trójmiasta, Poznania i Łodzi w raporcie "Rynek mieszkaniowy w Polsce - IV kwartał 2016 r."



[1] Zgodnie z metodologią REAS, do puli lokali sprzedanych zaliczane są także mieszkania wycofane z oferty na podstawie płatnej rezerwacji.