Poznaniacy potrafią liczyć

29 grudzień 2016

Jedna z najniższych w Polsce stopa bezrobocia, rosnący poziom wynagrodzeń, świetne warunki lokalizacyjne i wyjątkowo korzystny wskaźnik limitu MdM to czynniki, które teoretycznie powinny uczynić poznański rynek nieruchomości jednym z najdynamiczniej rozwijających się w kraju. Tymczasem Poznań zajmuje dopiero piąte miejsce wśród sześciu analizowanych przez REAS rynków, z kwartalną sprzedażą na poziomie 800 mieszkań (III kw. 2016). Co ciekawe, po dwóch "zachowawczych" latach poznańscy deweloperzy nagle skokowo zwiększyli podaż. Na co liczą?

Poznań to miasto, którego mieszkańcy słyną ze swojej oszczędności, pracowitości i zaradności. Cechy te mają odbicie w licznych statystykach. Sytuacja Poznania na tle całej Polski kształtuje się bardzo korzystnie. Spośród sześciu analizowanych miast Poznań jest tym, w którym stopa bezrobocia jest najniższa – w październiku 2016 roku wyniosła tylko 2,1%. Dla porównania w Warszawie i Wrocławiu wyniosła 2,9%, w Trójmieście i Krakowie 3,7%, a w Łodzi aż 8,3%. Dla całej Polski wskaźnik ten kształtuje się na poziomie 8,2%. Również przeciętne miesięczne wynagrodzenia mieszkańców Poznania należą do najwyższych w Polsce.

Dziwnie mało nowych mieszkań 

W tej sytuacji uzasadnione byłoby gdyby Poznań zajmował czołową pozycję również pod względem liczby budowanych mieszkań. Jest jednak zupełnie inaczej. W tej klasyfikacji stolica Wielkopolski zajmuje dopiero piąte miejsce wśród sześciu największych polskich miast. Mniej buduje się jedynie w Łodzi. W pierwszych trzech kwartałach 2016 roku w Poznaniu wprowadzono do sprzedaży zaledwie 2 439 mieszkań, co oznacza 4,5 mieszkania na 1000 mieszkańców, podczas gdy w Krakowie czy Wrocławiu wskaźnik ten wynosił niemal 12 mieszkań, w Warszawie – 10,8 w Trójmieście – 8,7. Wśród największych miast mniej mieszkań na rynek deweloperzy wprowadzili tylko w Łodzi – 2,6 mieszkania na 1000 mieszkańców. Niewątpliwy wpływ na taki stan rzeczy w Poznaniu ma dobrze rozwinięte budownictwo jednorodzinne, które w połączeniu z dobrą siecią dróg dojazdowych stanowi istotną konkurencję dla lokali w zabudowie wielorodzinnej. Drugim powodem jest rozwinięte budownictwo w miastach satelitarnych takich jak Swarzędz czy Luboń.

Na szczególną uwagę zasługuje fakt, że od lipca do września 2016 roku poznańscy  deweloperzy wprowadzili do sprzedaży ponad dwukrotnie więcej lokali niż w poprzednim kwartale (1,2 tys. wobec niespełna 600). W przeliczeniu na 1000 mieszkańców oznacza to wzrost o ponad 100% – z 1,07 mieszkań w II kwartale do 2,20 w III kwartale. Jest to o tyle ciekawe, że we wszystkich innych największych miastach Polski, za wyjątkiem Trójmiasta (gdzie wzrost był minimalny), liczba mieszkań wprowadzonych na rynek była zdecydowanie niższa niż w poprzednim kwartale. Co więcej, spojrzenie na aktywność działających w Poznaniu firm w końcówce roku pozwala przypuszczać, że wyniki te w IV kwartale będą jeszcze wyższe.

MdM w cenie

Warto również zwrócić uwagę na strukturę cenową nowo wprowadzonych w Poznaniu mieszkań. Zdecydowana większość, bo aż 54% to takie, których ceny zawierają się w granicach 5-6 tys. zł/m², a więc mieszczą się w limicie cenowym, który upoważnia do dopłat w ramach programu MdM.

Dlaczego tak jest? Dlatego, że deweloperzy w Poznaniu tak przygotowali ofertę, aby była dobrze dostosowana do oczekiwań  klientów. Poznaniacy potrafią liczyć i jeśli na czymś mogą skorzystać,  to korzystają. A kwoty dofinansowania zakupu mieszkań przez Państwo w ramach MdM są stosunkowo wysokie. Mogą wynosić od kilkunastu do nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych, które można przeznaczyć np. na wykończenie czy wyposażenie mieszkania. Poznań to miasto, w którym udział zakupów z wykorzystaniem wsparcia programu MdM w stosunku do wszystkich mieszkań sprzedanych kwartalnie jest największy. W II kwartale 2016 roku REAS odnotował w Poznaniu rekord wysokości udziału transakcji wspieranych przez MdM – o dopłatę starało się tam aż 46,3% kupujących (42,9% w poprzednim kwartale).

Co prawda w III kwartale 2016 roku w Poznaniu złożono tylko  125 wniosków o dofinansowanie, czyli o 63,2% mniej niż kwartał wcześniej. Co za tym idzie udział transakcji wspieranych przez MdM zmniejszył się do 16%, ale wciąż pozostaje najwyższy spośród wszystkich największych rynków w Polsce. Można to wytłumaczyć faktem, iż od lipca 2016 roku wstrzymano przyjmowanie wniosków o dopłatę MdM z przewidywanym terminem wypłaty wsparcia w 2017 roku w związku z wykorzystaniem 50% przewidzianych na ten cel środków. Pozostała pula zostanie uruchomiona od 1 stycznia 2017 roku. Można się spodziewać, że ci, którzy nie zdążyli aplikować o dopłatę w pierwszej połowie 2016 roku, zamierzają wykorzystać okazję na dofinansowanie teraz – zarezerwowali mieszkanie u dewelopera i już „stoją w blokach startowych” by złożyć wniosek 2 stycznia 2017 roku. To z pewnością znajdzie odbicie w postaci wzrostu sprzedaży w IV kwartale 2016 roku.

Przyśpieszenie pod górkę?

Wydaje się zatem, że stereotypy dotyczące umiejętności kalkulowania przez Poznaniaków znajdują odzwierciedlenie w decyzjach podejmowanych przez nich na rynku nieruchomości. Pytanie jednak, czy działający w  Poznaniu deweloperzy, którzy postawili na te „racjonalne” zakupy w swoich planach sprzedażowych nie przeliczą się? Koniec wsparcia MdM-em jest nieuchronny, a konkurencja do dopłat w pierwszych miesiącach roku będzie duża. Co, jeśli nabywcy, którzy nie będą mogli skorzystać z dopłaty postanowią zaczekać na dalszy rozwój sytuacji: kolejną transzę MdM-u, mieszkania budowane w ramach rządowego programu „Mieszkanie Plus”, czy wreszcie na spadek cen? Czy oferta wprowadzana na „górce” nie usztywni inwestorów w chwili gdy popyt nieco osłabnie? Gwałtowny wzrost oferty po „zachowawczych” dwóch latach wygląda trochę tak, jakby poznańscy deweloperzy spóźnili się z nową ofertą, a złoty deweloperski pociąg właśnie odjechał. A może to właśnie jest najwłaściwsza strategia, która pozwoli im zgarnąć z ostatniego MdM-owego tortu największy kawałek i przygotować się na nieco chudsze lata?