Ostatnie komentarze

Grunt to dobry grunt
8 luty 2018
Paweł Sztejter, MRICS

Po roku rekordów rynku deweloperskiego, nadchodzi rok zmian
18 styczeń 2018
Kazimierz Kirejczyk, FRICS

Coraz więcej chętnych na luksus
2 listopad 2017

Aptekarska precyzja deweloperów
18 październik 2017
Katarzyna Kuniewicz

Czego brakuje rynkowi mieszkaniowemu we Wrocławiu?
9 październik 2017
Ewa Tęczak

Po roku rekordów rynku deweloperskiego, nadchodzi rok zmian

18 styczeń 2018

Rok 2017 był dla deweloperów czasem prosperity. Sprzedaż nowych mieszkań w 6 największych polskich miastach osiągnęła poziom 72,7 tys. poprawiając o ponad 17% najlepszy dotychczas wynik z roku 2016. Nie byłoby to możliwe, gdyby ze sprzedażą nie szła w parze nowa podaż, która wyniosła 67,3 tys. lokali. Końcówka roku przyniosła również potwierdzenie tendencji zwyżkowej cen. Najbliższy rok nie powinien być dla branży wyraźnie gorszy, choć należy przygotować się na zmiany – czytamy w najnowszym raporcie firmy doradczej REAS „Rynek mieszkaniowy w Polsce – IV kwartał 2017 r.”

Czwarty kwartał był pod względem sprzedażowym ukoronowaniem całego roku. Od października do grudnia, w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście Poznaniu i Łodzi sprzedano łącznie 18,9 tys. mieszkań, więcej niż w rekordowym dotychczas I kw. 2017 roku. Liderem wśród miast pozostaje niezmiennie Warszawa, ze sprzedażą kwartalną na poziomie 7,5 tys. i roczną na poziomie 28,5 tys. Oznacza to, że co piąte mieszkanie deweloperskie w Polsce[1] zostało w ubiegłym roku sprzedane w stolicy.

Co ciekawe, każdy z analizowanych rynków może pochwalić się na koniec roku swoistym rekordem. W Łodzi miały miejsce najbardziej spektakularne, w porównaniu z 2016 rokiem, wzrosty sprzedaży (o ponad 36%) i podaży (o ponad 50%). Odnotowany na koniec grudnia najwyższy wzrost średnich cen mieszkań w ofercie odnotowano w Trójmieście, gdzie za 1 mkw mieszkania trzeba było zapłacić o ponad 12% więcej niż przed rokiem ( tj. 7981 PLN w porównaniu do 6960 PLN).

W Poznaniu mieliśmy do czynienia z największym udziałem sprzedaży MdM-owej w całej rocznej sprzedaży na danym rynku (aż 25 %). Wrocław był jedynym spośród 6 miast gdzie na koniec grudnia wzrosła liczba mieszkań dostępnych w ofercie. Natomiast w Krakowie deweloperzy mieli największy problem z nowymi wprowadzeniami. Podaż była tu wyraźnie niższa od popytu w kolejnych trzech kwartałach, by w całym roku zanotować 9% spadek, przy jednoczesnym 16% wzroście liczby transakcji. To właśnie w tym mieście najwcześniej dały o sobie znać zjawiska, z którymi przyjdzie mierzyć się deweloperom w nadchodzących miesiącach.

Zjawisko „nie nadążania podaży za popytem” jest zdaniem Kazimierza Kirejczyka, Prezesa Zarządu REAS jedną z najważniejszych zmian jakie mieliśmy okazję obserwować w końcówce roku. – Utrzymujący się optymizm nabywców wynikający z dobrej sytuacji w gospodarce, która przekłada się na wzrost wynagrodzeń i oszczędności, dostępność kredytów hipotecznych oraz atrakcyjność inwestycji w nieruchomości na wynajem zaczyna zderzać się z rosnącymi trudnościami w pozyskiwaniu atrakcyjnych terenów inwestycyjnych, wzrostem cen gruntów oraz wydłużającymi się procedurami administracyjnymi. To wszystko sprawia, że deweloperom coraz trudniej jest wprowadzać do oferty nowe inwestycje, które mogłyby zaspokoić wysokie oczekiwania nabywców.

Kolejnym wyzwaniem z jakim przyjdzie się deweloperom zmierzyć w najbliższym czasie będą rosnące ceny wykonawstwa. - Koszty realizacji już dziś zmieniają się dynamicznie, stawiając pod znakiem zapytania możliwość sfinalizowania projektów na wcześniej zakontraktowanych warunkach. Znalezienie wykonawców dla nowych realizacji nastręcza znaczne problemy, a zapewne nie będzie ani łatwiej ani taniej, bo czeka nas kilka lat realizacji znaczących inwestycji infrastrukturalnych. – komentuje Kazimierz Kirejczyk.

Deweloperzy będą też musieli radzić sobie bez programu MdM. O skali zainteresowania nabywców rządowym wsparciem może świadczyć fakt, że środki z ostatniej puli przysługującej na 2018 r. rozdysponowano w zaledwie 38 godzin od chwili rozpoczęcia przyjmowania wniosków o subsydium. Możliwość uzyskania dopłaty była przy tym tylko jednym z kilku czynników, za pośrednictwem których program wywierał wpływ na sytuację w mieszkaniówce. Równie ważnym był jego hamujący wpływ na wzrost cen w najniższym segmencie rynku. Znalazło to zresztą odbicie we wzroście cen nowej podaży już w III kwartale roku, kiedy jasne stało się, że spada znaczenie tej grupy nabywców w ogólnej puli kupujących. 

- Mimo nieuchronnego wyhamowania, wynikającego z cykliczności rynku, branża deweloperska nie stoi przed widmem kryzysu, a ewentualny spadek wolumenu transakcji, którego można spodziewać się w nadchodzących latach, nie będzie oznaczał powrotu do poziomu z lat 2008-2009zaznacza Kazimierz Kirejczyk. – Rynek jest dojrzalszy. Deweloperzy elastyczniej reagują na zmiany w otoczeniu. Poziom i tempo sprzedaży jest tak wysokie, że nawet wyraźne spowolnienie nie powinno zagrozić funkcjonowaniu firm realizujących równolegle kilka projektów w różnych lokalizacjach i segmentach rynku. Największą dozą niepewności obarczony jest wpływ na mechanizmy rynkowe projektowanych zmian regulacyjnych, który zależeć będzie od terminów vacatio legis i szczegółów nowych regulacji - dodaje ekspert REAS.

 

Więcej o rynkach poszczególnych miast w raporcie: Rynek mieszkaniowy w Polsce - IV kwartał 2017r.