Ostatnie komentarze

Mieszkania z historią – czy to się sprzedaje?
12 wrzesień 2018
Katarzyna Kamińska

Komu (z) metrem po drodze? – biurowce vs. mieszkania
6 wrzesień 2018
Aleksandra Gawrońska

Skończył się okres rekordów w branży deweloperskiej
18 lipiec 2018
Katarzyna Kuniewicz

Apartments, residence i villa – czy luksus się sprzedaje?
2 lipiec 2018
Agnieszka Mikulska

Rachunki powiernicze w mieszkaniówce – o co ten hałas?
22 czerwiec 2018
Ewa Chmielewska

Mieszkania z historią – czy to się sprzedaje?

12 wrzesień 2018

Ograniczony dostęp do terenów inwestycyjnych oraz rosnące ceny gruntów powodują, że deweloperzy częściej rozważają wprowadzanie do swojej oferty lokali w odrestaurowywanych kamienicach. Rośnie też grupa nabywców sięgających po mieszkania w budynkach, które łączą klimat starego, z wygodą nowego budownictwa. Lokale te jednak nadal stanowią niewielką część oferty mieszkaniowej w Polsce.

Potencjał kamienic odkryto w Europie Zachodniej dawno i dzisiaj, w miastach takich jak Londyn, Paryż, Wiedeń czy czeska Praga, lokale w tych budynkach są często jednymi z najdroższych i najbardziej prestiżowych. Tymczasem w Polsce, a już szczególnie w Warszawie, zasoby mieszkaniowe tego typu zostały znacząco ograniczone. W dodatku, ze względu na ich stan, nie wszystkie obiekty, które przetrwały okres wojny i socjalistycznego gospodarowania, mogą stać się apartamentowcami. Czy mimo niewielkiej dostępności polskie kamienice są równie popularne?

Wpływ historii

Władze europejskich stolic, w tym Paryża, gdzie w połowie lat 60. XX wieku wprowadzono przepisy gwarantujące możliwość odpisywania od podatku kosztów modernizacji lokali w wiekowych budynkach, zachęcały obywateli do osiedlania się na powrót w centrach miast. Kamienice odzyskiwały dawny wygląd i znaczenie, stając się wizytówkami metropolii Zachodniej Europy. W Polsce zasoby mieszkaniowe – w prawie wszystkich większych miastach oprócz Krakowa - zostały zdziesiątkowane w wyniku działań wojennych. Dodatkowo zdarzało się, że powojenne władze zmieniały układ ulic, wyburzając niekiedy całe kwartały kamienic, jak stało się np. w części warszawskiego Śródmieścia. W całym kraju najlepiej zachowane budynki przebudowywano i lokowano w nich samorządy oraz biura administracji publicznej, z których część nadal tam funkcjonuje.

Kosztowny i złożony proces inwestycyjny

Dzisiaj, w sytuacji gdy rosnąca nieprzerwanie od 2014 roku sprzedaż na rynku pierwotnym zmusza deweloperów do pozyskiwania gruntów inwestycyjnych coraz dalej od centrów miast, chętniej analizują oni możliwość zakupu nieruchomości objętych ochroną konserwatorską. Komercjalizacja takich obiektów wymaga jednak dotarcia do specyficznej grupy nabywców oraz nakładów finansowych, wiążących się z procesem uzyskania praw do budynku. Niewiele firm jest gotowych, by samodzielnie skupować roszczenia, a odnalezienie właścicieli nieraz bardzo rozdrobnionych udziałów jest czasochłonne i trudne. Deweloper, chcąc zarabiać na lokalach w kamienicach, musi dodatkowo przygotować się na ewentualny brak dofinansowania projektu ze Skarbu Państwa, gdyż renowacja obiektów mieszkalnych wspomagana jest środkami publicznymi tylko w niewielkim stopniu.

Tymczasem koszty rewitalizacji bywają dwukrotnie wyższe, niż w przypadku działania na pierwotnym rynku mieszkaniowym, a sam proces przebudowy jest trudniejszy i bardziej czasochłonny. Kamienice są zwykle częścią zwartej zabudowy, co utrudnia zorganizowanie placu budowy. Nierzadko konieczne jest zajęcie przylegającego chodnika lub części pasa ruchu, a prace budowlane generujące hałas, z uwagi na sąsiedztwo, nie mogą być prowadzone w nocy. Zadania nie ułatwia też stan techniczny większości kamienic. Ich dostosowanie do obowiązujących przepisów budowlanych jest kosztowne i w większości przypadków wymaga nadzoru konserwatora zabytków.

Luksus podbija stawkę

W wielu kamienicach deweloperzy decydują się na podniesienie standardu wykończenia i wprowadzanie udogodnień, takich jak windy czy parkingi podziemne, które w starym budownictwie są rzadkością. Finalnie oddaje się do użytku nowoczesne budynki, w których lokale można zakwalifikować do segmentu apartamentów i odpowiednio wysoko wycenić. Te udogodnienia to jednak nie jedyny powód wysokich cen za metr kwadratowy. Na koszt zakupu takich lokali wpływa też ich niewielka dostępność - w 2017 roku, na sześciu największych rynkach mieszkaniowych w Polsce, deweloperzy wprowadzili do oferty blisko 1200 takich mieszkań, z czego w segmencie apartamentów - zaledwie ok. 170.  Nabywcy, którzy w II kwartale 2018 roku byli zainteresowani zakupem lokum w odrestaurowanych przez deweloperów kamienicach, musieli przygotować się na spory wydatek. Najtaniej mieszkania tego typu można było kupić w Łodzi, gdzie średnie ceny wynosiły 5,6 tys. zł za metr kwadratowy. Najwięcej za lokal typu „nowe ze starego” trzeba było zapłacić w Warszawie - średnio 13,6 tys. zł za metr kwadratowy.

Również samorządy, nadal będące właścicielami części kamienic, mimo znacznych kosztów rewitalizacji, dostrzegają potencjał starych budynków i decydują się na finansowanie przebudowy. Odnowione fasady stają się ozdobą dzielnic i przyczyniają się do wzrostu popularności okolicy, przyciągającej młodych przedsiębiorców i turystów, jak stało się np. na poznańskich Jeżycach czy warszawskiej Pradze Północ.

Optymistyczne prognozy

Inwestowanie w nieruchomości mieszkalne jest nadal jednym z najczęściej wybieranych sposobów lokowania kapitału przez Polaków. Świadomi rosnącej wartości apartamentów, decydują się oni na zakup lokalu właśnie w tym segmencie. Wyniki sprzedaży odnotowane przez REAS w pierwszej połowie 2018 roku wskazują na niesłabnące zainteresowanie lokalami w starym budownictwie. Popyt, odnotowany w okresie od stycznia do czerwca tego roku, jest wyższy, niż wynik z tego samego okresu rok wcześniej. Dogodna lokalizacja, która jest zaletą wielu takich budynków, wysokie pomieszczenia i ich historyczny charakter i duża dbałość o detale w procesie deweloperskim, powodują, że kamienice jeszcze długo mają szansę cieszyć się popularnością wśród nabywców.