Ostatnie komentarze

Czy nadal warto inwestować w mieszkania na wynajem?
9 maj 2017
Urszula Ołowniuk

Kolejny kwartał – kolejny rekord w mieszkaniówce
28 kwiecień 2017
Katarzyna Kuniewicz

Ukryty wzrost cen mieszkań w Polsce
2 marzec 2017
Dr Maximilian Mendel, MRICS

Rekordowy kwartał na zakończenie rekordowego roku
18 styczeń 2017
Kazimierz Kirejczyk, FRICS

Poznaniacy potrafią liczyć
29 grudzień 2016
Anna Maroń

Mieszkania na wynajem i zakwaterowanie dla studentów – rozwijające się klasy aktywów w Polsce

14 marzec 2016

Od 25 lat polski rynek nieruchomości mieszkaniowych skupiał się na lokalach na sprzedaż. Deweloperzy stworzyli dobrze funkcjonujący i przynoszący zyski rynek pierwotny, sprzedając mieszania indywidualnym nabywcom i małym inwestorom. Obserwowany obecnie trend zmienia się, a popularność zyskują produkty adresowane do długoterminowych inwestorów instytucjonalnych.

W sektorze mieszkaniowym w Polsce zaszły ostatnio zmiany. Przez ostatnie 25 lat polska branża deweloperów mieszkaniowych skupiał się na budowie lokali na sprzedaż, odnosząc na tym polu spore sukcesy. Deweloperzy, kluczowi gracze tej branży, stworzyli dobrze funkcjonujący i przynoszący zyski rynek, sprzedając mieszania indywidualnym nabywcom i małym inwestorom. Nie stworzyli jednak żadnego produktu godnego uwagi długoterminowego inwestora instytucjonalnego, a same instytucje nie poszukiwały aktywów inwestycyjnych na rynku mieszkaniowym w Polsce.

W ciągu ostatnich kilku kwartałów mogliśmy jednak zaobserwować zmiany, które zaowocowały:

  • pojawieniem się pierwszych inwestycji w sektorze najmu instytucjonalnego,
  • wdrożeniem  pierwszych programów budowy prywatnych akademików,
  • wzrostem zainteresowania inwestorów instytucjonalnych różnymi rodzajami budownictwa mieszkaniowego,
  • większą skłonnością deweloperów do realizacji inwestycji mieszkaniowych na cele inwestycyjne.

W ujęciu ogólnym, ani budownictwo mieszkaniowe na wynajem, ani prywatne akademiki nie są nowymi kategoriami produktów. Od dziesięcioleci lokale mieszkaniowe na wynajem stanowią ważną kategorię aktywów w wielu europejskich państwach, takich jak Niemcy, Szwajcaria, Austria, Holandia i Szwecja. Rynek mieszkań dla studentów, choć jest dużo młodszy, rozwija się już od ponad dwudziestu lat w Stanach Zjednoczonych i Wielkiej Brytanii. Aż 73% profesjonalistów z rynku nieruchomości zadeklarowało w badaniu Emerging Trends Europe 2016, że „rynek mieszkaniowy i zakwaterowanie dla studentów to obecnie inwestycje głównego nurtu”[i]. W świetle spadającej rentowności na rodzimych rynkach oraz nadwyżki kapitału, który musi zostać zainwestowany w dobrze rokujące projekty, inwestorzy aktywni w segmentach najmu instytucjonalnego i kwaterunku dla studentów poszukują obecnie okazji inwestycyjnych w różnych częściach Europy kontynentalnej. Również wielu inwestorów, którzy dotychczas inwestowali w nieruchomości komercyjne, zmienia strategię. Polska od dłuższego czasu przyciąga uwagę dużych inwestorów, aledo tej pory brak było atrakcyjnych, dużych aktywów na rynku mieszkaniowym, w które mogliby zainwestować. Pierwsze inwestycje w tym obszarze pokazują jednak, że chcieć to móc.

Mieszkania na wynajem

Wejście na rynek pierwszych inwestorów instytucjonalnych to przełomowy moment dla sektora najmu w Polsce. Od kilku lat w największych polskich miastach rośnie liczba mieszkań wynajmowanych, co nie znajduje odzwierciedlenia w oficjalnych danych statystycznych. Rynek jest bardzo rozdrobniony, nieprofesjonalny i pozbawiony ram instytucjonalnych. Na sektor najmu prywatnego (eng. private rented sector) w krajach Europy Zachodniej składa się zarówno grupa osób prywatnych, które dysponują zasobami mieszkaniowymi nie wykorzystywanymi na własne cele mieszkaniowe, jak i instytucji zajmujących się komercyjnym najmem mieszkań. W Polsce zdecydowana większość prywatnego zasobu mieszkań na wynajem to lokale pochodzące od drobnych właścicieli, którzy weszli w posiadanie nieruchomości, którą wynajmują, niejako przypadkowo (np. poprzez dziedziczenie) lub zakupili lokal w tym właśnie celu (model buy-to-let). Przeważająca część z nich to właściciele jednej nieruchomości (mieszkania). Nie mają oni w dziedzinie wynajmu żadnego doświadczenia, ani kwalifikacji, lub ich doświadczenie jest niewielkie. Choć nikt nie zna faktycznego rozmiaru sektora mieszkań na wynajem w Polsce, wiele wskazuje na to, że rynek rośnie w szybkim tempie, dzięki coraz większej liczbie projektów typu buy-to-let. Wydaje się, że Polska zaczęła podążać ścieżką przetartą przez państwa takie jak Wielka Brytania, gdzie do niedawna dominującą rolę odgrywały nieruchomości zamieszkiwane przez właścicieli, a na przestrzeni ostatnich kilku lat znacząco wzrosła liczba lokali wynajmowanych z sektora najmu prywatnego. Najem stał się ostatnio atrakcyjną alternatywą dla wielu gospodarstw domowych również w Polsce.

Kolejnym dużym krokiem dla sektora najmu są profesjonalnie zarządzane projekty inwestorów instytucjonalnych, oferujące nie tylko lokale budowane z przeznaczeniem dla tego rynku ale też profesjonalnie zarządzane. Utworzenie pierwszego Funduszu Mieszkań na Wynajem przez państwowy Bank Gospodarstwa Krajowego, zdaje się być reakcją na zachodzące zmiany.

W 2016 roku możemy odnotować w Polsce pierwsze inwestycje zagranicznych inwestorów instytucjonalnych w tym sektorze. Ze względu na charakterystykę polskich zasobów mieszkaniowych, powyższe transakcje będą inwestycjami w mające powstać w przyszłości aktywa budowane z przeznaczeniem na wynajem przez lokalnych deweloperów. Na podstawie doniesień prasowych i publicznie ogłaszanych przez spółki informacji, możemy spodziewać się również, że obecni już w Polsce inwestorzy tacy jak np. Griffin Real Estate będą budować portfele aktywów na wynajem. Poza tym Fundusz Mieszkań na Wynajem BGK planuje rozbudowę swojego portfela nieruchomości na wynajem. Zmiany zachodzące na rynku przyciągną kolejnych inwestorów, którzy wreszcie podejmą decyzję o wejściu na rynek nieruchomości na wynajem w Polsce.

Prywatne akademiki

Segment prywatnych akademików może z powodzeniem stać się ważną klasą aktywów dla inwestorów poszukujących okazji inwestycyjnych w Polsce. Z liczącą 1,5 mln populacją studentów, Polska zajmuje czołowe miejsce w Europie. Ponadto liczba studentów z za granicy wybierających polskie uczelnie rośnie z roku na rok. Tymczasem uniwersyteckie akademiki mogą zaspokoić potrzeby mieszkaniowe jedynie 8,8% wszystkich studentów, a większość z tych budynków lata świetności ma już dawno za sobą. Mocnym argumentem za inwestowaniem w tym segmencie jest trwałość instytucji, które generują popyt. Mieszkania dla studentów mogą generować strumienie dochodu, przekładające się na wysokie zyski inwestorów. . Inwestorzy-pionierzy mogą liczyć na kompresję stóp kapitalizacji. Choć najem przez studentów jest przeważnie krótkoterminowy, strumień dochodu jest zazwyczaj stabilny ze względu na skalę i stabilność popytu oraz ograniczoną podaż mieszkań dedykowanych tej grupie. Stabilność populacji studentów w dużych miastach w Polsce oraz rosnąca liczba zagranicznych studentów tworzą stabilny fundament dla popytu na inwestycje w mieszkania dla studentów.

Prognozujemy dynamiczny rozwój rynku prywatnych akademików w Polsce począwszy od 2016 r. Griffin Real Estate ogłosiło niedawno zwiększenie zasobów do 8 tys. pokoi w perspektywie trzech lat. Ponadto, wielu inwestorów zagranicznych zainteresowanych tym segmentem jest bliskich podjęcia decyzji o wejściu na polski rynek. Niektórzy z nich są aktywni w Polsce od pewnego czasu i planują finalizację pierwszych transakcji zmierzających do budowy zasobu mieszkań studenckich jeszcze w 2016 r. Gdy tylko te inwestycje trafią na rynek, deweloperzy będą chętniej realizować projekty z myślą o inwestorach instytucjonalnych.

Więcej informacji o tych rozwijających się segmentach rynku można znaleźć w raporcie “Rental and Student Housing – emerging residential asset classes in Poland”.



[i] *PwC and the Urban Land Institute. Emerging Trends in Real Estate® Europe 2016.