Czego brakuje rynkowi mieszkaniowemu we Wrocławiu?

9 październik 2017

Patrząc na liczby z perspektywy deweloperów wydawałoby się, że niczego. Jeszcze kilka lata temu Wrocław rywalizował z Trójmiastem o miano trzeciego rynku mieszkaniowego w Polsce. Obecnie zajmuje niezagrożoną trzecią pozycję zarówno pod względem wielkości oferty na rynku pierwotnym, jak i liczby mieszkań sprzedanych. Czy można jednak powiedzieć, że firmom  deweloperskim działającym w stolicy dolnego śląska udało się idealnie odczytać czego potrzebuje popyt i żadne zmiany nie są już potrzebne?

Już w 2013 r. sprzedaż na wrocławskim rynku pierwotnym była jak na ten rynek wysoka i sięgała niemal 5,6 tys. lokali. W 2014 r. przekroczyła 6,4 tys. (wzrost o 15,7%), w 2015 wyniosła blisko 8,1 tys. lokali, a w 2016 r. już 10,3 tys. Oznacza to, że w trzy lata deweloperom realizującym swoje projekty w tym mieście udało się praktycznie podwoić sprzedaż.

Pierwsza połowa 2017 r. przyniosła 5,7 tys. sprzedanych mieszkań i zapowiedź kolejnego rekordu.

W czym tkwi sekret? Od połowy 2015 r. firmy deweloperskie zaczęły bardzo elastycznie reagować na rosnące zainteresowanie zakupem nowego mieszkania. Liczba mieszkań wprowadzanych na rynek we Wrocławiu zaczęła osiągać najwyższe wartości. Średnia liczba mieszkań wprowadzanych kwartalnie do sprzedaży w okresie III kw. 2015 – IV kw. 2016 osiągnęła poziom 2,5 tys. jednostek. Wydaje się to ogromnym skokiem biorąc pod uwagę, że wcześniej przez ponad 4 lata utrzymywała się na poziomie 1,5 tys.

W pierwszej  połowie 2017 r. deweloperzy wprowadzili do sprzedaży rekordową liczbę mieszkań – ponad 6,1 tys. jednostek i otrzymali nagrodę w postaci równie wysokiej sprzedaży.

Drożej, więcej, szybciej

Od połowy 2014 r. popyt i podaż na rynku pierwotnym Wrocławia utrzymują się na zbliżonym poziomie z niewielkimi odchyleniami kwartalnymi. Co więcej, jeśli weźmiemy pod uwagę fakt, że liczba lokali znajdujących się w ofercie w połowie 2017 r. odpowiadała sprzedaży osiąganej w ok. 3 kwartały (średnia liczona na podstawie sprzedaży z ostatnich czterech kwartałów), to widzimy z  jak zdecydowaną przewagą popytu nad podażą mamy do czynienia. Wskaźnik ten obliczany jest przez REAS dla rynku wrocławskiego od I kw. 2008 r. i wartość jaką osiągnął w dwóch pierwszych kwartałach bieżącego roku jest najniższa w całym tym okresie (w I kw.2017 r. 3,0 kwartału, obecnie 3,1). Dla porównania, najwyższa odnotowana wartość to  8,5 kwartału II kw. 2012 r.

Wraz ze wzrostem aktywności deweloperów, zaczęły też nieznacznie rosnąć ceny. Po okresie stabilizacji na poziomie 6000 zł/ mkw. od 2016 widać wyraźny trend wzrostowy. Na koniec II kw. 2017 r. średnia cena mieszkań pozostających w ofercie wyniosła 6 338 zł/mkw. i była najwyższa od IV kw. 2011 r.

Czy zatem rynkowi wrocławskiemu AD 2017 może czegoś brakować? Deweloperzy sprzedają więcej, drożej i szybciej niż kiedykolwiek. A jednak jest niewielka luka.

A co z apartamentami?

W analizach REAS lokale w budownictwie wielorodzinnym dzielone są na dwa podstawowe segmenty: mieszkania i apartamenty. Mieszkania dzielą się dalej na mieszkania o podstawowym standardzie i mieszkania o podwyższonym standardzie. W segmencie apartamentów wyróżniane są z kolei podsegmenty apartamentów i apartamentów luksusowych (unikalnych projektów w skali kraju).

Według wyników monitoringu REAS, w połowie 2017 roku segment apartamentów stanowił we Wrocławiu zaledwie 4% całkowitej dostępnej oferty na rynku pierwotnym. Jako apartamenty zakwalifikowano ok. 330 lokali oferowanych w 17 inwestycjach. Co ciekawe, w II kwartale nie wprowadzono do sprzedaży ani jednej inwestycji, którą można zakwalifikować do tej grupy.

Czy to znaczy że Wrocław nie potrzebuje apartamentów? A może po prostu wybór jest zbyt mały by zaspokoić najbardziej wyszukane gusta nabywców. Wszak ceny mieszkań w tym segmencie są niemal dwukrotnie wyższe niż w segmencie „popularnym”. Średnia cena apartamentów, które oferowane były na rynku wrocławskim w pierwszej połowie 2017 roku sięgnęła 12 tys. zł/mkw, gdy w tym samym czasie przeciętna cena lokali w segmencie mieszkań nieznacznie przekroczyła 6 tys. zł/mkw.

Jedno jest pewne. Wrocławski rynek pierwotny osiąga spektakularne wyniki i zanosi się na to, że 2017 rok nie będzie gorszy od poprzedniego. W tym kontekście można śmiało powiedzieć, że ewentualne „braki” są bez znaczenia.