Aptekarska precyzja deweloperów

18 październik 2017

Sprzedaż nowych mieszkań w 6 największych polskich miastach drugi kwartał z rzędu osiągnęła wartość 17,5 tys. Dokładnie tyle samo mieszkań deweloperzy wprowadzili do sprzedaży. Od dwóch kwartałów popyt i podaż pozostają w niemal idealnej równowadze, a jedyne co rośnie, to ceny – czytamy w najnowszym raporcie firmy doradczej REAS „Rynek mieszkaniowy w Polsce – III kwartał 2017 r.”

Patrząc na wyniki sprzedaży, jakie osiągają deweloperzy realizujący swoje projekty w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście Poznaniu i Łodzi, trudno oprzeć się wrażeniu, że mamy do czynienia z boomem mieszkaniowym. 17,5 tys. mieszkań sprzedanych kolejny kwartał z rzędu i najlepszy wynik w historii branży liczony dla kolejnych 12 miesięcy (blisko 72 tys.) pozwala sądzić, że 2017 rok nie będzie gorszy od poprzedniego a bariera 70 tys. sprzedanych mieszkań zostanie złamana.

Próżno szukać jednak skokowego wzrostu cen mieszkań, z jakim mieliśmy do czynienia w szczycie poprzedniego cyklu. Dzieje się to głownie za sprawą rozsądnej polityki deweloperów, którzy z niemal aptekarską precyzją dostarczają tyle samo mieszkań w nowo uruchamianych projektach, ile „schodzi z rynku”. Zdaniem ekspertów REAS coraz trudniej będzie im utrzymać ten rytm. Już za chwile będą sobie mogły na to pozwolić tylko te firmy, które mają zapasy w bankach ziemi lub są w stanie konkurować finansowo o coraz trudniej dostępne, dobrze zlokalizowane grunty.

Na razie wzrosty cen nie odstraszają nabywców, bo też i otoczenie rynkowe nie daje powodów do niepokoju. Stabilny wzrost gospodarczy, rekordowo niskie bezrobocie i rosnące płace, a także wyjątkowo niski deficyt sektora finansów publicznych skutkują optymizmem nabywców. Polacy są dziś relatywnie bogatsi niż przed dekadą i nawet przy wzroście cen mieszkań są w stanie nadal pozwolić sobie na zakup bez zbytniego ryzyka. Nie można zatem w obserwowanym trendzie upatrywać znamion „bańki popytowej”.

 

Obserwowany wzrost cen mieszkań wprowadzanych do oferty ma zdaniem Katarzyny Kuniewicz, szefowej działu Badań i Analiz Rynku w REAS inną przyczynę. – W reakcji na pierwsze sygnały świadczące o zmianie struktur popytu, deweloperzy zareagowali próbą elastycznego dostosowania podaży. Zdając sobie sprawę, że program MdM za chwilę praktycznie przestanie mieć znaczenie, zaczęli wprowadzać  do sprzedaży inwestycje o wyższym standardzie. Są to co do zasady projekty lepiej zlokalizowane, projektowane głównie z myślą o tych nabywcach, którzy poprawiają swój status mieszkaniowy lub kupują na wynajem a w konsekwencji – droższe. Jednocześnie w segmencie popularnym stopniowo znika ograniczenie w postaci MdM-owego limitu ceny, co może być sygnałem do wzrostu cen mieszkań dotychczas najtańszych.”

Przykładem takiego spektakularnego wzrostu może być Trójmiasto, gdzie ceny nowej oferty były o 23% wyższe niż przed kwartałem i 26% wyższe niż przed rokiem. W efekcie również średnia cena mieszkań w ofercie (uznawana za najstabilniejszy wskaźnik poziomu cen) wzrosła w tym mieście o 12% kdk i osiągnęła poziom 7,9 tys. zł za 1 mkw.

Są oczywiście wyjątki od tej reguły. Deweloperzy działający we Wrocławiu postanowili zawalczyć o klientów zamierzających skorzystać z ostatniej puli dopłat w ramach rządowego programu (uruchamiana w styczniu 2018 r.) i w III kwartale wprowadzili praktycznie wyłącznie inwestycje odpowiadające zainteresowaniu tej grupy nabywców. Zaledwie 150 mieszkań z blisko 2,5 tys., które zasiliły ofertę stolicy Dolnego Śląska, można zgodnie z klasyfikacją REAS zaliczyć do „podwyższonego standardu”. W efekcie Wrocław był jedynym miastem spośród analizowanej szóstki, gdzie odnotowano blisko 4% spadek cen mieszkań wprowadzonych do sprzedaży (kdk).

– Zakupy, czy też raczej rezerwacje MdM-owe, poza wzrostem sprzedaży w najbliższych miesiącach dadzą jeszcze inny efekt, który widoczny będzie najbardziej na początku przyszłego roku. – komentuje Katarzyna Kuniewicz, Partner w REAS odpowiedzialna za Badania i Analizy Rynku. – Z pewnością nie dla wszystkich zainteresowanych wystarczy pieniędzy. Część z nich będzie musiała zrezygnować z zakupu i zarezerwowane lokale wrócą na rynek pod koniec I kw. 2018 r., co skutkować będzie wzrostem oferty niezależnie od nowej podaży.

 

Szczegóły dotyczące sytuacji na rynkach mieszkaniowych poszczególnych miast w raporcie "Rynek mieszkaniowy w Polsce - III kwartał 2017r."