Ostatnie komentarze

Łódź – gwiazda rynku deweloperskiego 2018 r.
6 luty 2019
Agnieszka Mikulska

Rok 2018 na rynku mieszkaniowym – thriller z happy endem
22 styczeń 2019
Katarzyna Kuniewicz

Podsumowanie 2018 roku na rynku nowych mieszkań
31 grudzień 2018
Kazimierz Kirejczyk, FRICS

Mieszkanie to za mało. Kupujący są gotowi dopłacić za wygodę, technologie i miejskie usługi
3 grudzień 2018
Katarzyna Kuniewicz

Najem długoterminowy tylko na rok?
21 listopad 2018
Dr Maximilian Mendel, MRICS

Apetyt na mieszkania rośnie – czy na duże też?

17 maj 2018

Popyt na pierwotnym rynku mieszkaniowym jest tak duży, że deweloperzy mają trudności z dotrzymaniem mu kroku. Cały czas jednak starają się uruchamiać kolejne inwestycje i wprowadzać do sprzedaży to, czego nabywcy szukają. Jedną z najważniejszych grup do których kierują ofertę są inwestorzy nastawieni na zakup „jedynek i dwójek”. Ale co z rodzinami, które potrzebują większych mieszkań? Czy mają z czego wybierać? Czy mogą liczyć na specjalne względy? I czy faktycznie biorą na cel naprawdę duże mieszkania?

Popyt na pierwotnym rynku mieszkaniowym nie słabnie. Wyniki monitoringu prowadzonego przez REAS w 6 polskich miastach o największej skali rynku pokazują, że w I kw. 2018r. liczba mieszkań dostępnych w ofercie spadła k/k niemal w każdym z nich. Wyjątkiem był Poznań (+5%) i Trójmiasto (+1,5%). Firmy deweloperskie mimo trudności w pozyskaniu nowych terenów inwestycyjnych i problemów wynikających z braku rąk do pracy w budownictwie starają się uruchamiać kolejne inwestycje i wprowadzać do sprzedaży to, czego nabywcy szukają.

Jedną z najmocniejszych grup popytowych są w tej chwili inwestorzy, kupujący mieszkania z myślą o późniejszym odnajęciu. W centrum ich zainteresowania są przede wszystkim niewielkie mieszkania jedno i dwupokojowe. A co z rodzinami? Czy wraz ze stabilizacją sytuacji gospodarczej, przy wzroście płac i dążeniu do poprawy warunków mieszkaniowych wzrosło ich zainteresowanie zakupem dużych mieszkań?

Więcej dużych mieszkań

Jak pokazują doświadczenia kilku ostatnich lat, deweloperzy dość dobrze rozpoznają potrzeby nabywców. Choć podaż mieszkań 4-pokojowych i większych w każdym z miast, dla których REAS realizuje kwartalny monitoring, nie przekracza kilkunastu procent, to widać, że stopniowo rośnie ich udział w ofercie. Wyjątkiem jest w tym przypadku Poznań, w którym i tak niewielki już udział dużych mieszkań wciąż maleje. Przy tym pamiętać należy, że metraże największych lokali w budynkach wielorodzinnych z segmentu popularnego oscylują w granicach 75-90 m kw. Do rzadkości należą te, których metraż przekracza 100 m kw.

Analizowane przez REAS preferencje nabywców mieszkań, pozyskiwane za pośrednictwem OBIDO w Warszawie, Krakowie i Wrocławiu pokazują, że zainteresowanie bardzo dużymi mieszkaniami (100 m kw. i większe) jest wśród klientów wciąż znikome i tylko w Warszawie nieznacznie przekracza 1%.

- Mała popularność tego typu mieszkań wynika przede wszystkim z faktu, że cena całkowita jaką należy za nie zapłacić często przekracza możliwości finansowe nabywców - nawet przy relatywnie niższej cenie za 1 m kw. Innym powodem może być również to, że osoby poszukujące lokum o tak dużym metrażu, w wielu przypadkach skłaniają się raczej do zakupu domu lub segmentu. – komentuje Aleksandra Gałabuda, Konsultantka REAS. - Analizując te dane mamy jednocześnie na uwadze, że klienci zainteresowani zakupem dużych i drogich mieszkań chętniej wybierają klasyczne metody sprzedaży np. przez agentów, w związku z czym dane z serwisów internetowych mogą nie odzwierciedlać pełnej skali tego rynku.

Ogródek lub atrakcyjny widok na zachętę

Wprowadzanie do project mix dużych mieszkań jest z punktu widzenia dewelopera pewnym ryzykiem. Nie dość, że cena całkowita takiego lokalu sprawia, że jego zakup jest osiągalny dla znacznie mniejszej grupy nabywców niż np. w przypadku lokali 2 i 3 pokojowych, to w dodatku są oni zwykle dużo bardziej wymagający jeśli chodzi o rozkład i rozwiązania funkcjonalne. Aby zwiększyć atrakcyjność takiego zakupu i przełamać opory klientów związane z decyzją o bardzo dużym wydatku, deweloperzy stosują pewne zabiegi – np. wybierając dla dużych lokali konkretną lokalizację w budynku. W przypadku dużych budynków i większych osiedli mieszkania te są lokalizowane najczęściej na ostatnich kondygnacjach lub na parterach - po to, by zapewnić dostęp do ogrodu lub atrakcyjnego tarasu/balkonu. W projektach o mniejszej liczbie mieszkań są one rozmieszczone raczej równomiernie na każdej kondygnacji, ale zwykle z uwzględnieniem atrakcyjnej ekspozycji okien na strony świata lub widok.

Rabat tak, ale nie za duży

Próżno jednak oczekiwać, że w puli zachęt dla tych, którzy „celują” w duże mieszkania, znajdą się istotne rabaty. - Klienci starają się negocjować cenę niezależnie od wielkości mieszkania, które kupują. Choć cena całkowita zakupu jest wysoka, pamiętać należy, że duże mieszkania są zwykle relatywnie tańsze w przeliczeniu na 1 mkw. od tych najbardziej popularnych - 40-50 metrowych. Wyjątkiem od tej zasady jest niewielka pula apartamentów luksusowych, których zarówno cena całkowita jak i cena za m kw. jest znacząco wyższa od średnich rynkowych. – komentuje Aleksandra Gałabuda, konsultantka w Dziale Badań i Analiz rynku REAS. - W obecnej sytuacji rynkowej deweloperzy nie są skłonni do większych niż standardowo ustępstw cenowych wynoszących 1-2%. Dopiero kiedy inwestycja znajduje się w końcowej fazie realizacji lub już posiada pozwolenie na użytkowanie, a lokal wciąż nie może znaleźć nabywców, można liczyć na bardziej owocne negocjacje. Poziom obniżki, tak czy inaczej, nie przekracza jednak 3-5%.