Ostatnie komentarze

Mieszkanie to za mało. Kupujący są gotowi dopłacić za wygodę, technologie i miejskie usługi
3 grudzień 2018
Katarzyna Kuniewicz

Najem długoterminowy tylko na rok?
21 listopad 2018
Dr Maximilian Mendel, MRICS

Sprzedaż spada, ale „taniej nie będzie”
18 październik 2018
Katarzyna Kuniewicz

Mieszkania z historią – czy to się sprzedaje?
12 wrzesień 2018
Katarzyna Kamińska

Komu (z) metrem po drodze? – biurowce vs. mieszkania
6 wrzesień 2018
Aleksandra Gawrońska

Apetyt na mieszkania rośnie – czy na duże też?

17 maj 2018

Popyt na pierwotnym rynku mieszkaniowym jest tak duży, że deweloperzy mają trudności z dotrzymaniem mu kroku. Cały czas jednak starają się uruchamiać kolejne inwestycje i wprowadzać do sprzedaży to, czego nabywcy szukają. Jedną z najważniejszych grup do których kierują ofertę są inwestorzy nastawieni na zakup „jedynek i dwójek”. Ale co z rodzinami, które potrzebują większych mieszkań? Czy mają z czego wybierać? Czy mogą liczyć na specjalne względy? I czy faktycznie biorą na cel naprawdę duże mieszkania?

Popyt na pierwotnym rynku mieszkaniowym nie słabnie. Wyniki monitoringu prowadzonego przez REAS w 6 polskich miastach o największej skali rynku pokazują, że w I kw. 2018r. liczba mieszkań dostępnych w ofercie spadła k/k niemal w każdym z nich. Wyjątkiem był Poznań (+5%) i Trójmiasto (+1,5%). Firmy deweloperskie mimo trudności w pozyskaniu nowych terenów inwestycyjnych i problemów wynikających z braku rąk do pracy w budownictwie starają się uruchamiać kolejne inwestycje i wprowadzać do sprzedaży to, czego nabywcy szukają.

Jedną z najmocniejszych grup popytowych są w tej chwili inwestorzy, kupujący mieszkania z myślą o późniejszym odnajęciu. W centrum ich zainteresowania są przede wszystkim niewielkie mieszkania jedno i dwupokojowe. A co z rodzinami? Czy wraz ze stabilizacją sytuacji gospodarczej, przy wzroście płac i dążeniu do poprawy warunków mieszkaniowych wzrosło ich zainteresowanie zakupem dużych mieszkań?

Więcej dużych mieszkań

Jak pokazują doświadczenia kilku ostatnich lat, deweloperzy dość dobrze rozpoznają potrzeby nabywców. Choć podaż mieszkań 4-pokojowych i większych w każdym z miast, dla których REAS realizuje kwartalny monitoring, nie przekracza kilkunastu procent, to widać, że stopniowo rośnie ich udział w ofercie. Wyjątkiem jest w tym przypadku Poznań, w którym i tak niewielki już udział dużych mieszkań wciąż maleje. Przy tym pamiętać należy, że metraże największych lokali w budynkach wielorodzinnych z segmentu popularnego oscylują w granicach 75-90 m kw. Do rzadkości należą te, których metraż przekracza 100 m kw.

Analizowane przez REAS preferencje nabywców mieszkań, pozyskiwane za pośrednictwem OBIDO w Warszawie, Krakowie i Wrocławiu pokazują, że zainteresowanie bardzo dużymi mieszkaniami (100 m kw. i większe) jest wśród klientów wciąż znikome i tylko w Warszawie nieznacznie przekracza 1%.

- Mała popularność tego typu mieszkań wynika przede wszystkim z faktu, że cena całkowita jaką należy za nie zapłacić często przekracza możliwości finansowe nabywców - nawet przy relatywnie niższej cenie za 1 m kw. Innym powodem może być również to, że osoby poszukujące lokum o tak dużym metrażu, w wielu przypadkach skłaniają się raczej do zakupu domu lub segmentu. – komentuje Aleksandra Gałabuda, Konsultantka REAS. - Analizując te dane mamy jednocześnie na uwadze, że klienci zainteresowani zakupem dużych i drogich mieszkań chętniej wybierają klasyczne metody sprzedaży np. przez agentów, w związku z czym dane z serwisów internetowych mogą nie odzwierciedlać pełnej skali tego rynku.

Ogródek lub atrakcyjny widok na zachętę

Wprowadzanie do project mix dużych mieszkań jest z punktu widzenia dewelopera pewnym ryzykiem. Nie dość, że cena całkowita takiego lokalu sprawia, że jego zakup jest osiągalny dla znacznie mniejszej grupy nabywców niż np. w przypadku lokali 2 i 3 pokojowych, to w dodatku są oni zwykle dużo bardziej wymagający jeśli chodzi o rozkład i rozwiązania funkcjonalne. Aby zwiększyć atrakcyjność takiego zakupu i przełamać opory klientów związane z decyzją o bardzo dużym wydatku, deweloperzy stosują pewne zabiegi – np. wybierając dla dużych lokali konkretną lokalizację w budynku. W przypadku dużych budynków i większych osiedli mieszkania te są lokalizowane najczęściej na ostatnich kondygnacjach lub na parterach - po to, by zapewnić dostęp do ogrodu lub atrakcyjnego tarasu/balkonu. W projektach o mniejszej liczbie mieszkań są one rozmieszczone raczej równomiernie na każdej kondygnacji, ale zwykle z uwzględnieniem atrakcyjnej ekspozycji okien na strony świata lub widok.

Rabat tak, ale nie za duży

Próżno jednak oczekiwać, że w puli zachęt dla tych, którzy „celują” w duże mieszkania, znajdą się istotne rabaty. - Klienci starają się negocjować cenę niezależnie od wielkości mieszkania, które kupują. Choć cena całkowita zakupu jest wysoka, pamiętać należy, że duże mieszkania są zwykle relatywnie tańsze w przeliczeniu na 1 mkw. od tych najbardziej popularnych - 40-50 metrowych. Wyjątkiem od tej zasady jest niewielka pula apartamentów luksusowych, których zarówno cena całkowita jak i cena za m kw. jest znacząco wyższa od średnich rynkowych. – komentuje Aleksandra Gałabuda, konsultantka w Dziale Badań i Analiz rynku REAS. - W obecnej sytuacji rynkowej deweloperzy nie są skłonni do większych niż standardowo ustępstw cenowych wynoszących 1-2%. Dopiero kiedy inwestycja znajduje się w końcowej fazie realizacji lub już posiada pozwolenie na użytkowanie, a lokal wciąż nie może znaleźć nabywców, można liczyć na bardziej owocne negocjacje. Poziom obniżki, tak czy inaczej, nie przekracza jednak 3-5%.